Spaniens nya bostadsregler röstades ned – detta innebär det för bostadsägare

Den spanska regeringen presenterade i slutet av september ett omfattande paket med nya bostadsregler genom Real Decreto-ley 26/2026. Förslagen berörde bland annat tidsbegränsad uthyrning, turistuthyrning, moms och möjligheten för kommuner att ta ut högre fastighetsskatt på turistbostäder.

Reglerna publicerades den 30 september och trädde i kraft den 1 oktober. Men redan den 2 oktober beslutade Congreso de los Diputados att inte godkänna dekretet. Därmed upphävdes Real Decreto-ley 26/2026 och de lagändringar som det innehöll förlorade sin verkan.

Kort sammanfattat – vad betyder det för dig som bostadsägare?

För dig som äger en bostad i Spanien innebär beslutet i praktiken att inget förändras just nu jämfört med reglerna som gällde före den 1 oktober.

Det betyder bland annat att:

• de nya reglerna för tidsbegränsad uthyrning inte införs,
• den föreslagna 31-dagarsgränsen för turistuthyrning inte gäller,
• den planerade momsen på 10 procent för kortare turistuthyrning inte införs den 1 december,
• kommunerna får inte den nya möjligheten att höja IBI enligt reglerna i detta dekret,
• och de tidigare reglerna fortsätter att gälla tills en eventuell ny lagstiftning beslutas.

Det finns alltså inget du som bostadsägare behöver ändra med anledning av Real Decreto-ley 26/2026 i nuläget. Däremot kan delar av reglerna återkomma senare, antingen i ett nytt dekret eller genom separata lagförslag.

Formellt var det alltså inte ett vanligt lagförslag som röstades ned. Ett Real Decreto-ley är en provisorisk lag som regeringen kan införa vid extraordinära och brådskande behov. Den börjar gälla direkt, men måste godkännas av Congreso inom 30 dagar för att fortsätta gälla.

Vilka förändringar försvann?

Lagpaketet var omfattande, men för utländska bostadsägare var några delar särskilt relevanta:

• Tidsbegränsad uthyrning skulle regleras betydligt tydligare. Hyresgästens behov av tillfälligt boende skulle ha en verklig och styrkbar orsak. Avtalet skulle normalt vara längre än 31 dagar men högst tolv månader. Om tidsbegränsningen inte kunde motiveras, eller om fler än två tidsbegränsade avtal följde på varandra mellan samma parter för samma bostad, kunde avtalet i stället behandlas som permanent bostadsuthyrning. Dessa förändringar gäller nu inte.

• Turistuthyrning skulle få en tydligare 31-dagarsgräns. Dekretet föreskrev att den typ av turistuthyrning som ligger utanför den vanliga hyreslagen inte skulle kunna överstiga 31 dagar per upplåtelse. Även denna förändring föll när dekretet upphävdes.

• Kort turistuthyrning skulle beläggas med 10 procent moms. Från den 1 december 2026 skulle uthyrning av möblerade bostäder under högst 30 nätter omfattas av 10 procent IVA, även när ägaren inte erbjuder hotellliknande tjänster. Ett undantag fanns när uthyrningen skedde i ägarens egen permanenta bostad. Eftersom hela dekretet upphävdes kommer denna förändring inte att träda i kraft den 1 december.

• Kommuner i så kallade pressade bostadsområden skulle få möjlighet att höja IBI för turistbostäder. Förslaget medgav ett tillägg på upp till 50 procent, upp till 100 procent för ägare med minst två sådana bostäder och upp till 150 procent för ägare med fyra eller fler. Även denna möjlighet försvann med dekretet.

Förändringarna avsåg alltså betydligt mer än enbart reglerna för tidsbegränsade hyreskontrakt.

Vad gäller för moms på turistuthyrning nu?

Här är det viktigt att skilja mellan vad som diskuterats politiskt och vad som faktiskt stod i Real Decreto-ley 26/2026. Den konkreta förändring som regeringen antog var 10 procent moms, inte 21 procent, på uthyrning av möblerade bostäder på högst 30 nätter.

Den förändringen är nu borttagen.

Därmed gäller den tidigare huvudregeln fortfarande: privat turistuthyrning där ägaren endast upplåter bostaden och inte erbjuder hotelltypiska tjänster är normalt undantagen från IVA. Om ägaren däremot erbjuder tjänster som är typiska för hotellverksamhet kan uthyrningen vara momspliktig med 10 procent. Städning och byte av linne enbart vid in- och utcheckning betraktas normalt inte som sådana hotelltjänster.

Kan reglerna komma tillbaka?

Ja. Att Real Decreto-ley 26/2026 har upphävts innebär att just den lagen är borta, men det hindrar inte regeringen eller parlamentet från att återkomma med samma eller liknande regler.

Det finns i huvudsak två vägar.

• Regeringen kan lägga fram ett nytt Real Decreto-ley. Det finns ingen särskild karenstid efter att ett tidigare dekret har fallit. Regeringen måste däremot på nytt kunna motivera att det finns ett extraordinärt och brådskande behov. Ett nytt dekret kan börja gälla mycket snabbt efter beslut och publicering i BOE, men måste även det godkännas av Congreso inom högst 30 dagar.

• Alternativet är att regeringen lägger fram ett vanligt lagförslag – Proyecto de Ley. Då behandlas frågan genom den normala parlamentariska processen med möjlighet till ändringsförslag och behandling i både Congreso och Senado. Det finns ingen bestämd total tidsgräns för ett sådant förfarande och processen kan därför ta betydligt längre tid.

Det går därför inte att säga att reglerna tidigast kan återkomma efter exempelvis tre eller sex månader. Via ett nytt Real Decreto-ley skulle förändringar i princip kunna återkomma snabbt. Via en vanlig lagstiftningsprocess handlar det snarare om en process som kan pågå under flera månader, beroende på det parlamentariska stödet och vilka ändringar som görs.

Momsen kan behandlas separat

Momsfrågan behöver inte heller återkomma tillsammans med hela bostadspaketet.

Förslaget om 10 procent IVA på kort turistuthyrning genomfördes genom en ändring av den befintliga spanska momslagen, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Parlamentet kan därför ändra just momslagen genom ett separat lagförslag eller så kan regeringen försöka göra motsvarande förändring genom ett nytt Real Decreto-ley om förutsättningarna för sådan brådskande lagstiftning är uppfyllda.

Det finns dessutom redan andra lagstiftningsprocesser som berör den spanska momslagen. Det innebär att momsfrågan kan behandlas separat utan att hela Real Decreto-ley 26/2026 behöver återkomma.

Vad ska bostadsägare utgå från nu?

Utgångspunkten är därför relativt enkel.

Real Decreto-ley 26/2026 gäller inte längre. De nya reglerna för tidsbegränsad uthyrning, 10 procent moms på kort turistuthyrning och möjligheten till särskilda IBI-påslag för turistbostäder som infördes genom dekretet har fallit bort.

Vi följer utvecklingen och utvärderar löpande vilka förändringar som kan komma framöver. Utifrån det regelverk som gäller i dag är läget dock oförändrat för bostadsägare – det är samma regler som gällde innan Real Decreto-ley 26/2026 infördes.