Ny dom öppnar för kostnadsavdrag för fastighetsägare utanför EU/EES

Uppdatering augusti 2026: Agencia Tributarias officiella vägledning har ännu inte anpassats till domen. Fastighetsägare utanför EU/EES bör därför inte utgå från att kostnadsavdrag godtas automatiskt. Domen kan däremot ge stöd för att begära rättelse och återbetalning i enskilda fall.

En dom från Audiencia Nacional den 28 juli 2025 kan få stor betydelse för fastighetsägare som är skattemässigt bosatta utanför EU/EES. Domstolen gav en person bosatt i USA rätt att dra av kostnader som var direkt kopplade till uthyrningen av en bostad i Spanien. Domen utmanar dagens regler, enligt vilka personer utanför EU/EES normalt beskattas med 24 procent på hyresintäkten utan kostnadsavdrag. Den innebär dock ännu inte att avdragsrätten generellt och riskfritt kan tillämpas av alla fastighetsägare utanför EU/EES.

Bakgrunden till domen

Tidigare har avdragsrätten endast gällt fastighetsägare inom EU/EES. Beslutet upphäver nu den tidigare linjen från den centrala ekonomisk-administrativa domstolen och bygger på principen om fri rörlighet för kapital (artikel 63 i EUF-fördraget).

Fallet utgick från en fastighetsägare i USA med en uthyrd bostad i Barcelona, men domen får bredare betydelse för alla icke-residenta fastighetsägare utanför EU.

Omedelbara konsekvenser

• Möjlighet att rätta tidigare IRNR-deklarationer för att inkludera kostnader.
• Återbetalningar kan begäras om preskriptionstiden tillåter.
• Godkända kostnader omfattar bl.a. underhåll, samfällighetsavgifter, försäkringar och förvaltningskostnader.

Vad som inte förändras

• Skattesatsen för icke-residenter utanför EU ligger kvar på 24 %, jämfört med 19 % för EU/EES-bosatta.
• Den särskilda reduktionen för uthyrning av stadigvarande bostad i spansk inkomstskatt (IRPF) gäller fortfarande inte för IRNR.

Skatte- och marknadspåverkan

Domen kan innebära en ekonomiska lättnader och förbättrad rättssäkerhet för icke-residenta ägare.

På marknaden kan ett mer harmoniserat regelverk påverka investeringsviljan och utbudet av bostäder för uthyrning, särskilt i områden där många utländska ägare finns.

Ett politiskt budskap

Domen sammanfaller med en pågående politisk diskussion om särskilda skatter för fastighetsköp av icke-residenta från tredjeland, med förslag på upp till 100 % extra beskattning.

Även om detta fall inte berör den frågan direkt, skickar det en signal om att EU:s friheter sätter gränser för diskriminerande åtgärder baserade på hemvist eller nationalitet.

Vi på Estity ser domen som ett viktigt steg mot ökad tydlighet och rättvisa. För fastighetsägare innebär det nya möjligheter att optimera sin uthyrning och stärka värdet i sina investeringar.