Nouvelle Décision Ouvre les Déductions de Coûts pour les Propriétaires Hors de l'UE/EEE

Mise à jour août 2026 : Les directives officielles de l'Agencia Tributaria n'ont pas encore été adaptées à la décision. Par conséquent, les propriétaires hors de l'UE/EEE ne doivent pas supposer que les déductions de coûts seront automatiquement acceptées. Cependant, la décision peut soutenir les demandes de corrections et de remboursements dans des cas individuels.

Une décision de l'Audiencia Nacional du 28 juillet 2025 pourrait avoir des implications significatives pour les propriétaires qui sont résidents fiscaux hors de l'UE/EEE. Le tribunal a accordé à une personne résidant aux États-Unis le droit de déduire les coûts directement liés à la location d'un bien en Espagne. La décision remet en question les règles actuelles, selon lesquelles les personnes hors de l'UE/EEE sont normalement imposées à 24 % sur les revenus locatifs sans déductions de coûts. Cependant, cela ne signifie pas encore que le droit aux déductions peut être appliqué de manière générale et sans risque par tous les propriétaires hors de l'UE/EEE.

Contexte de la Décision

Auparavant, le droit aux déductions ne s'appliquait qu'aux propriétaires au sein de l'UE/EEE. La décision renverse maintenant la position précédente du tribunal économique-administratif central et est basée sur le principe de la libre circulation des capitaux (Article 63 du TFUE).

L'affaire était basée sur un propriétaire aux États-Unis avec un bien loué à Barcelone, mais la décision a des implications plus larges pour tous les propriétaires non-résidents hors de l'UE.

Conséquences Immédiates

• Possibilité de corriger les déclarations IRNR précédentes pour inclure les coûts.
• Des remboursements peuvent être demandés si le délai de prescription le permet.
• Les coûts approuvés incluent, entre autres, l'entretien, les frais de communauté, l'assurance et les frais de gestion.

Ce Qui Ne Change Pas

• Le taux d'imposition pour les non-résidents hors de l'UE reste à 24%, contre 19% pour les résidents de l'UE/EEE.
• La réduction spéciale pour la location d'une résidence principale dans l'impôt sur le revenu espagnol (IRPF) ne s'applique toujours pas à IRNR.

Impact Fiscal et Marché

La décision peut offrir un soulagement économique et une sécurité juridique améliorée pour les propriétaires non-résidents.

Sur le marché, un cadre réglementaire plus harmonisé pourrait affecter la volonté d'investir et l'offre de biens locatifs, notamment dans les zones où de nombreux propriétaires étrangers sont présents.

Un Message Politique

La décision coïncide avec une discussion politique en cours sur les taxes spéciales pour les achats de biens par des non-résidents de pays tiers, avec des propositions allant jusqu'à 100% de taxation supplémentaire.

Bien que ce cas ne traite pas directement de cette question, il envoie un signal que les libertés de l'UE fixent des limites aux mesures discriminatoires basées sur la résidence ou la nationalité.

Chez Estity, nous voyons la décision comme une étape importante vers une plus grande clarté et équité. Pour les propriétaires, cela signifie de nouvelles opportunités pour optimiser leurs locations et améliorer la valeur de leurs investissements.