Les nouvelles réglementations sur le logement en Espagne rejetées – Ce que cela signifie pour les propriétaires

À la fin du mois de septembre, le gouvernement espagnol a présenté un ensemble complet de nouvelles réglementations sur le logement via le Real Decreto-ley 26/2026. Les propositions portaient, entre autres, sur les locations temporaires, les locations touristiques, la TVA, et la possibilité pour les municipalités de percevoir des taxes foncières plus élevées sur les propriétés touristiques.

Les réglementations ont été publiées le 30 septembre et sont entrées en vigueur le 1er octobre. Cependant, le 2 octobre, le Congreso de los Diputados a décidé de ne pas approuver le décret. Ainsi, le Real Decreto-ley 26/2026 a été abrogé, et les modifications législatives qu'il contenait ont perdu leur effet.

En bref – Que signifie cela pour vous en tant que propriétaire ?

Pour ceux qui possèdent une propriété en Espagne, la décision signifie pratiquement qu'il n'y a pas de changement pour le moment par rapport aux règles qui s'appliquaient avant le 1er octobre.

Cela signifie, entre autres, que :

• les nouvelles règles pour les locations temporaires ne sont pas mises en œuvre,
• la limite proposée de 31 jours pour les locations touristiques ne s'applique pas,
• la TVA prévue de 10 % pour les locations touristiques de courte durée n'est pas introduite le 1er décembre,
• les municipalités n'obtiennent pas la nouvelle opportunité d'augmenter l'IBI selon les règles de ce décret,
• et les règles précédentes continuent de s'appliquer jusqu'à ce qu'une nouvelle législation soit décidée.

Il n'y a donc rien que vous, en tant que propriétaire, deviez changer en raison du Real Decreto-ley 26/2026 pour le moment. Cependant, certaines parties des réglementations pourraient revenir plus tard, soit dans un nouveau décret, soit par le biais de propositions législatives distinctes.

Formellement, ce n'était pas une proposition législative ordinaire qui a été rejetée. Un Real Decreto-ley est une loi provisoire que le gouvernement peut introduire en cas de besoin extraordinaire et urgent. Elle prend effet immédiatement mais doit être approuvée par le Congreso dans les 30 jours pour continuer à s'appliquer.

Quels changements ont été perdus ?

Le paquet législatif était vaste, mais pour les propriétaires étrangers, certaines parties étaient particulièrement pertinentes :

• Les locations temporaires seraient réglementées de manière beaucoup plus claire. Le besoin du locataire pour un hébergement temporaire aurait une raison réelle et vérifiable. L'accord serait normalement plus long que 31 jours mais pas plus de douze mois. Si la limite de temps ne pouvait pas être justifiée, ou si plus de deux accords temporaires se succédaient entre les mêmes parties pour la même propriété, l'accord pourrait être traité comme une location de logement permanente. Ces changements ne s'appliquent désormais plus.

• Les locations touristiques auraient une limite plus claire de 31 jours. Le décret stipulait que le type de location touristique en dehors de la loi de location régulière ne pouvait pas dépasser 31 jours par bail. Ce changement est également tombé lorsque le décret a été abrogé.

• Les locations touristiques de courte durée seraient soumises à une TVA de 10 %. À partir du 1er décembre 2026, la location de propriétés meublées pour jusqu'à 30 nuits serait soumise à une TVA de 10 %, même lorsque le propriétaire n'offre pas de services de type hôtelier. Une exception était faite lorsque la location avait lieu dans la résidence principale du propriétaire. Puisque l'ensemble du décret a été abrogé, ce changement ne prendra pas effet le 1er décembre.

• Les municipalités dans les zones dites de logement sous pression auraient la possibilité d'augmenter l'IBI pour les propriétés touristiques. La proposition permettait un ajout allant jusqu'à 50 %, jusqu'à 100 % pour les propriétaires ayant au moins deux de ces propriétés, et jusqu'à 150 % pour les propriétaires ayant quatre ou plus. Cette opportunité a également disparu avec le décret.

Les changements concernaient donc bien plus que les seules règles pour les contrats de location temporaires.

Qu'en est-il de la TVA sur les locations touristiques maintenant ?

Il est important ici de distinguer entre ce qui a été discuté politiquement et ce qui était réellement dans le Real Decreto-ley 26/2026. Le changement concret adopté par le gouvernement était une TVA de 10 %, et non de 21 %, sur la location de propriétés meublées pour jusqu'à 30 nuits.

Ce changement est maintenant supprimé.

Ainsi, la règle principale précédente s'applique toujours : les locations touristiques privées où le propriétaire ne fait que louer la propriété et n'offre pas de services de type hôtelier sont normalement exemptées de TVA. Cependant, si le propriétaire offre des services typiques des opérations hôtelières, la location peut être soumise à une TVA de 10 %. Le nettoyage et le changement de linge uniquement lors de l'enregistrement et du départ ne sont normalement pas considérés comme tels services hôteliers.

Les réglementations peuvent-elles revenir ?

Oui. L'abrogation du Real Decreto-ley 26/2026 signifie que cette loi particulière est supprimée, mais cela n'empêche pas le gouvernement ou le parlement de revenir avec les mêmes réglementations ou des réglementations similaires.

Il y a principalement deux façons.

• Le gouvernement peut proposer un nouveau Real Decreto-ley. Il n'y a pas de période d'attente spécifique après qu'un décret précédent est tombé. Cependant, le gouvernement doit à nouveau être capable de justifier qu'il y a un besoin extraordinaire et urgent. Un nouveau décret peut prendre effet très rapidement après une décision et une publication au BOE, mais il doit également être approuvé par le Congreso dans un délai maximum de 30 jours.

• L'alternative est que le gouvernement propose un projet de loi régulier – Proyecto de Ley. La question est alors traitée par le processus parlementaire normal avec la possibilité d'amendements et d'examen à la fois au Congreso et au Senado. Il n'y a pas de limite de temps totale fixée pour une telle procédure, et le processus peut donc prendre beaucoup plus de temps.

Il ne peut donc pas être dit que les réglementations peuvent revenir au plus tôt après, par exemple, trois ou six mois. Grâce à un nouveau Real Decreto-ley, les changements pourraient en principe revenir rapidement. Grâce à un processus législatif régulier, c'est plutôt un processus qui peut durer plusieurs mois, selon le soutien parlementaire et les modifications apportées.

La TVA peut être traitée séparément

La question de la TVA n'a pas besoin de revenir avec l'ensemble du paquet de logement.

La proposition de TVA de 10 % sur les locations touristiques de courte durée a été mise en œuvre par le biais d'un amendement à la loi espagnole existante sur la TVA, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Le parlement peut donc modifier uniquement la loi sur la TVA par le biais d'un projet de loi distinct, ou le gouvernement peut tenter de faire un changement similaire par un nouveau Real Decreto-ley si les conditions pour une telle législation urgente sont remplies.

Il existe déjà d'autres processus législatifs affectant la loi espagnole sur la TVA. Cela signifie que la question de la TVA peut être traitée séparément sans que l'ensemble du Real Decreto-ley 26/2026 ait besoin de revenir.

Sur quoi les propriétaires doivent-ils baser leurs actions maintenant ?

Le point de départ est donc relativement simple.

Le Real Decreto-ley 26/2026 ne s'applique plus. Les nouvelles règles pour les locations temporaires, la TVA de 10 % sur les locations touristiques de courte durée, et la possibilité de surtaxes spéciales sur l'IBI pour les propriétés touristiques introduites par le décret ont été supprimées.

Nous surveillons les développements et évaluons en continu les changements qui pourraient survenir à l'avenir. Sur la base du cadre réglementaire actuel, la situation est inchangée pour les propriétaires – ce sont les mêmes règles qui s'appliquaient avant l'introduction du Real Decreto-ley 26/2026.