Spaniens neue Wohnungsregeln abgelehnt – Was es für Hausbesitzer bedeutet

Ende September stellte die spanische Regierung ein umfassendes Paket neuer Wohnungsregeln durch den Real Decreto-ley 26/2026 vor. Die Vorschläge behandelten unter anderem temporäre Vermietungen, touristische Vermietungen, Mehrwertsteuer und die Möglichkeit für Gemeinden, höhere Grundsteuern auf touristische Immobilien zu erheben.

Die Regelungen wurden am 30. September veröffentlicht und traten am 1. Oktober in Kraft. Am 2. Oktober entschied jedoch der Congreso de los Diputados, das Dekret nicht zu genehmigen. Somit wurde der Real Decreto-ley 26/2026 aufgehoben und die darin enthaltenen Gesetzesänderungen verloren ihre Wirkung.

Kurz gesagt – Was bedeutet das für Sie als Hausbesitzer?

Für diejenigen, die eine Immobilie in Spanien besitzen, bedeutet die Entscheidung praktisch, dass sich im Vergleich zu den Regeln, die vor dem 1. Oktober galten, derzeit nichts ändert.

Das bedeutet unter anderem, dass:

• die neuen Regeln für temporäre Vermietungen nicht umgesetzt werden,
• die vorgeschlagene 31-Tage-Grenze für touristische Vermietungen nicht gilt,
• die geplante 10-prozentige Mehrwertsteuer für kürzere touristische Vermietungen am 1. Dezember nicht eingeführt wird,
• Gemeinden nicht die neue Möglichkeit erhalten, die IBI gemäß den Regeln dieses Dekrets zu erhöhen,
• und die bisherigen Regeln weiterhin gelten, bis neue Gesetze beschlossen werden.

Es gibt daher momentan nichts, was Sie als Hausbesitzer aufgrund des Real Decreto-ley 26/2026 ändern müssen. Teile der Regelungen könnten jedoch später zurückkehren, entweder in einem neuen Dekret oder durch separate Gesetzesvorschläge.

Formal war es kein gewöhnlicher Gesetzesvorschlag, der abgelehnt wurde. Ein Real Decreto-ley ist ein vorläufiges Gesetz, das die Regierung bei außergewöhnlichen und dringenden Bedürfnissen einführen kann. Es tritt sofort in Kraft, muss jedoch innerhalb von 30 Tagen vom Congreso genehmigt werden, um weiterhin zu gelten.

Welche Änderungen gingen verloren?

Das Gesetzespaket war umfangreich, aber für ausländische Hausbesitzer waren einige Teile besonders relevant:

• Temporäre Vermietungen würden viel klarer geregelt. Der Bedarf des Mieters an einer temporären Unterkunft müsste einen echten und überprüfbaren Grund haben. Der Vertrag würde normalerweise länger als 31 Tage, aber nicht mehr als zwölf Monate dauern. Wenn die Zeitbegrenzung nicht gerechtfertigt werden konnte oder wenn mehr als zwei temporäre Verträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Immobilie aufeinander folgten, könnte der Vertrag stattdessen als dauerhafte Wohnungsvermietung behandelt werden. Diese Änderungen gelten jetzt nicht.

• Touristische Vermietungen hätten eine klarere 31-Tage-Grenze. Das Dekret sah vor, dass die Art der touristischen Vermietung außerhalb des regulären Mietrechts nicht mehr als 31 Tage pro Mietvertrag betragen darf. Diese Änderung fiel ebenfalls, als das Dekret aufgehoben wurde.

• Kurze touristische Vermietungen würden mit 10 Prozent Mehrwertsteuer belegt. Ab dem 1. Dezember 2026 würde die Vermietung von möblierten Immobilien für bis zu 30 Nächte mit 10 Prozent IVA belegt, selbst wenn der Eigentümer keine hotelähnlichen Dienstleistungen anbietet. Eine Ausnahme wurde gemacht, wenn die Vermietung im eigenen Hauptwohnsitz des Eigentümers stattfand. Da das gesamte Dekret aufgehoben wurde, tritt diese Änderung am 1. Dezember nicht in Kraft.

• Gemeinden in sogenannten angespannten Wohngebieten hätten die Möglichkeit, die IBI für touristische Immobilien zu erhöhen. Der Vorschlag erlaubte einen Zuschlag von bis zu 50 Prozent, bis zu 100 Prozent für Eigentümer mit mindestens zwei solchen Immobilien und bis zu 150 Prozent für Eigentümer mit vier oder mehr. Diese Möglichkeit verschwand ebenfalls mit dem Dekret.

Die Änderungen betrafen daher deutlich mehr als nur die Regeln für temporäre Mietverträge.

Was ist jetzt mit der Mehrwertsteuer auf touristische Vermietungen?

Hier ist es wichtig, zwischen dem politisch Diskutierten und dem, was tatsächlich im Real Decreto-ley 26/2026 stand, zu unterscheiden. Die von der Regierung beschlossene konkrete Änderung war eine 10-prozentige Mehrwertsteuer, nicht 21 Prozent, auf die Vermietung von möblierten Immobilien für bis zu 30 Nächte.

Diese Änderung ist nun entfernt.

Somit gilt weiterhin die bisherige Hauptregel: Private touristische Vermietungen, bei denen der Eigentümer nur die Immobilie vermietet und keine hotelähnlichen Dienstleistungen anbietet, sind normalerweise von der IVA befreit. Bietet der Eigentümer jedoch Dienstleistungen an, die typisch für den Hotelbetrieb sind, kann die Vermietung mit 10 Prozent Mehrwertsteuer belegt werden. Reinigung und Wäschewechsel nur bei Check-in und Check-out werden normalerweise nicht als solche Hoteldienstleistungen angesehen.

Können die Regelungen zurückkehren?

Ja. Die Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026 bedeutet, dass dieses spezielle Gesetz weg ist, aber es hindert die Regierung oder das Parlament nicht daran, mit denselben oder ähnlichen Regelungen zurückzukehren.

Es gibt hauptsächlich zwei Wege.

• Die Regierung kann ein neues Real Decreto-ley vorschlagen. Es gibt keine spezifische Wartezeit nach dem Fall eines vorherigen Dekrets. Die Regierung muss jedoch erneut begründen können, dass ein außergewöhnlicher und dringender Bedarf besteht. Ein neues Dekret kann sehr schnell nach einer Entscheidung und Veröffentlichung im BOE in Kraft treten, muss jedoch auch innerhalb von maximal 30 Tagen vom Congreso genehmigt werden.

• Die Alternative ist, dass die Regierung ein reguläres Gesetzesvorhaben – Proyecto de Ley – vorschlägt. Die Angelegenheit wird dann im normalen parlamentarischen Prozess mit der Möglichkeit von Änderungen und Beratungen sowohl im Congreso als auch im Senado bearbeitet. Es gibt keine festgelegte Gesamtzeitbegrenzung für ein solches Verfahren, und der Prozess kann daher erheblich länger dauern.

Daher kann nicht gesagt werden, dass die Regelungen frühestens nach beispielsweise drei oder sechs Monaten zurückkehren können. Durch ein neues Real Decreto-ley könnten Änderungen prinzipiell schnell zurückkehren. Durch einen regulären Gesetzgebungsprozess handelt es sich eher um einen Prozess, der mehrere Monate dauern kann, abhängig von der parlamentarischen Unterstützung und den vorgenommenen Änderungen.

Mehrwertsteuer kann separat behandelt werden

Die Mehrwertsteuerfrage muss nicht zusammen mit dem gesamten Wohnungspaket zurückkehren.

Der Vorschlag für 10 Prozent IVA auf kurze touristische Vermietungen wurde durch eine Änderung des bestehenden spanischen Mehrwertsteuergesetzes umgesetzt, Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido. Das Parlament kann daher nur das Mehrwertsteuergesetz durch ein separates Gesetzesvorhaben ändern, oder die Regierung kann versuchen, eine ähnliche Änderung durch ein neues Real Decreto-ley vorzunehmen, wenn die Bedingungen für eine solche dringende Gesetzgebung erfüllt sind.

Es gibt auch bereits andere Gesetzgebungsverfahren, die das spanische Mehrwertsteuergesetz betreffen. Dies bedeutet, dass die Mehrwertsteuerfrage separat behandelt werden kann, ohne dass das gesamte Real Decreto-ley 26/2026 zurückkehren muss.

Worauf sollten Hausbesitzer jetzt ihre Handlungen stützen?

Der Ausgangspunkt ist daher relativ einfach.

Der Real Decreto-ley 26/2026 gilt nicht mehr. Die neuen Regeln für temporäre Vermietungen, 10 Prozent Mehrwertsteuer auf kurze touristische Vermietungen und die Möglichkeit spezieller IBI-Zuschläge für touristische Immobilien, die durch das Dekret eingeführt wurden, wurden entfernt.

Wir beobachten die Entwicklungen und bewerten kontinuierlich, welche Änderungen in Zukunft kommen könnten. Basierend auf dem aktuellen regulatorischen Rahmen ist die Situation für Hausbesitzer unverändert – es gelten die gleichen Regeln, die vor der Einführung des Real Decreto-ley 26/2026 galten.