Ich besitze ein Haus in Spanien und möchte es vermieten – Ihr kompletter Einsteiger-Leitfaden

Eine Immobilie in Spanien eröffnet fantastische Möglichkeiten – um selbst die Sonne zu genießen und um durch Vermietung ein zusätzliches Einkommen zu erzielen. Doch wie starten Sie richtig? Hier ist Ihr Leitfaden zu den wichtigsten Schritten, Genehmigungen und rechtlichen Anforderungen, die Sie kennen müssen, um Ihre Immobilie in Spanien sicher und legal zu vermieten.

Mit der richtigen Hilfe und dem richtigen Wissen ist der Prozess nicht nur machbar – er ist auch rentabel und sicher.

1. Besorgen Sie die richtigen Genehmigungen – Touristenlizenz und NRA-Nummer

Um Ihre Immobilie legal an Touristen zu vermieten, benötigen Sie in den meisten spanischen Regionen:

Touristenlizenz (Licencia Turística / Vivienda de Uso Turístico)

Dies ist die regionale Genehmigung für Kurzzeitvermietungen. Der Antrag wird bei der Tourismusbehörde der Region gestellt, in der sich die Immobilie befindet. Die Anforderungen variieren, aber die Immobilie muss Mindeststandards bei Ausstattung, Komfort und Sicherheit erfüllen.

Mehr erfahren: Junta de Andalucía – Viviendas con fines turísticos

NRA-Nummer (Número de Registro de Alquiler)

Dies ist eine nationale Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen, verpflichtend gemäß Real Decreto 1312/2024, das das neue Registro Único de Arrendamientos regelt.

Wichtig zu wissen:

• Pflicht für alle Kurzzeitvermietungen: Gilt für Vermietungen unter 12 Monaten – ob Urlaub, Saisonaufenthalt oder monatsweise Vermietung.
• Gilt auch bei Vermietung über Dritte: Sie benötigen eine NRA, selbst wenn Sie über eine registrierte Agentur vermieten.
• Erforderlich auf allen Buchungsplattformen: Airbnb, Booking.com, Rentalia und andere – auch Facebook-Anzeigen mit Zahlung oder Buchung können darunterfallen.
• Sollte in jeder Werbung erscheinen: Wir empfehlen dringend, die NRA-Nummer in allen Inseraten anzugeben, auch in sozialen Medien, um Strafen zu vermeiden.
• Jährliche Verlängerung erforderlich: Die Registrierung ist nicht dauerhaft – Sie müssen sie jedes Jahr erneuern.

Was ist mit Facebook-Anzeigen?

Die Gesetzgebung erwähnt Facebook nicht ausdrücklich, aber da die Plattform direkten Kontakt, Buchungen und Zahlungen ermöglicht, kann sie als Vermietungskanal ausgelegt werden. Unser Rat? Gehen Sie auf Nummer sicher und registrieren Sie Ihre NRA, selbst wenn Sie nur in Gruppen oder auf Ihrem Profil werben.

Mehr erfahren:

BOE – Real Decreto 1312/2024,

Ministerio de Vivienda – Registro Único de Arrendamientos,

Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen

Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder Urbanisation ist erforderlich

Nach der neuen Gesetzgebung benötigen Sie die Zustimmung Ihrer Eigentümergemeinschaft oder Urbanisation, um die Immobilie legal als Kurzzeitunterkunft zu vermieten.

Die Gemeinschaft hat das Recht, durch Mehrheitsbeschluss auf der Jahresversammlung Kurzzeitvermietungen im Gebäude oder Gebiet einzuschränken oder zu verbieten.

Das Gesetz gibt der Gemeinschaft außerdem das Recht, eine Gebührenerhöhung von bis zu 20 % zu verlangen.

Tipp: Prüfen Sie Ihre Statuten und fordern Sie eine schriftliche Bescheinigung an, dass die Vermietung erlaubt ist, bevor Sie Ihre NRA registrieren.

2. Ausstattung und Standards der Immobilie

Um eine Touristenlizenz zu erhalten, muss die Immobilie bestimmte Grundstandards erfüllen, darunter:

• Möblierung: Vollständig möbliert mit Betten, Tischen, Stühlen, Kleiderschränken.
• Küche: Ausgestattet mit Herd, Kühlschrank, Mikrowelle, Utensilien und Geschirr.
• Sicherheit: Feuerlöscher, Rauchmelder und Erste-Hilfe-Set.
• Klimatisierung: Klimaanlage und/oder Heizung für den Komfort der Gäste.
• Reinigung: Die Immobilie muss für jeden Gast sauber und bezugsfertig sein.
• Beschilderung: In einigen Regionen muss die NRA-Nummer sichtbar am Eingang angebracht sein.

3. Selbst vermieten oder eine Agentur beauftragen?

Sie haben die Wahl:

• Selbst vermieten: Sie kümmern sich um Buchungen, Schlüssel, Gästekontakt und Meldungen.
• Eine Vermietungsagentur beauftragen: Wenn Sie eine Agentur einschalten, muss diese als verantwortlicher Betreiber (gestor responsable) registriert sein. Dann ist die Agentur, nicht Sie als Eigentümer, für Meldungen und Compliance verantwortlich.

Wichtig:

• Mietvertrag: Eine klare Vereinbarung mit den Gästen wird empfohlen.
• Versicherung: Prüfen Sie, ob Ihre Police Kurzzeitvermietung abdeckt, oder schließen Sie eine spezielle Vermietungsversicherung ab.

4. Meldung der Vermietung – nach den neuen Vorschriften

Seit 2023 hat Spanien die Meldung von Vermietungen geändert:

• Die Gästeregistrierung erfolgt über die Plattform SES.HOSPEDAJES – ein digitales System, das die bisherige Meldung bei der Polizei ersetzt.
• Frist: Die Gästedaten müssen innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft registriert werden.

5. Steuern auf Mieteinnahmen zahlen – so geht's

Als Nicht-Resident in Spanien:

• Steuersatz: In der Regel 19 % auf die Netto-Mieteinnahmen für EU-/EWR-Bürger und 24 % auf die Brutto-Mieteinnahmen für Nicht-EU-/EWR-Bürger.
• Erklärung: Nutzen Sie das Formular Modelo 210 und erklären Sie Ihre Mieteinnahmen jährlich.
• Abzüge: Zulässige Abzüge umfassen Strom, Wasser, Instandhaltung, Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuer (IBI) usw.

Tipp: Nutzen Sie unseren Service für eine einfache und korrekte Steuererklärung.

Zusammenfassung: Einfach – mit der richtigen Unterstützung

Ihre Immobilie in Spanien zu vermieten ist absolut machbar und kann ein sehr rentables Geschäft sein. Der Schlüssel liegt darin, die Regeln zu verstehen, die richtigen Genehmigungen zu sichern und die passenden Tools für Verwaltung und Steuern zu nutzen. Mit einer digitalen Lösung wie unserer gelingt Ihnen ein reibungsloser und sicherer Start – damit Sie Ihre Investition ohne unnötigen Aufwand maximieren können.

👉 Bereit für den nächsten Schritt? Mit der richtigen Unterstützung kann die Vermietung Ihrer Immobilie sicher und einfach sein.

Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns gerne, wir helfen Ihnen so gut wie möglich weiter: support@estity.com