Nueva Sentencia Abre Deducciones de Costos para Propietarios Fuera de la UE/EEE

Actualización Agosto 2026: La guía oficial de la Agencia Tributaria aún no se ha adaptado a la sentencia. Por lo tanto, los propietarios fuera de la UE/EEE no deben asumir que las deducciones de costos serán aceptadas automáticamente. Sin embargo, la sentencia puede apoyar solicitudes de correcciones y reembolsos en casos individuales.

Una sentencia de la Audiencia Nacional del 28 de julio de 2025 podría tener implicaciones significativas para los propietarios que son residentes fiscales fuera de la UE/EEE. El tribunal otorgó a una persona residente en los EE.UU. el derecho a deducir costos directamente relacionados con el alquiler de una propiedad en España. La sentencia desafía las normas actuales, bajo las cuales las personas fuera de la UE/EEE normalmente son gravadas al 24 por ciento sobre los ingresos por alquiler sin deducciones de costos. Sin embargo, aún no significa que el derecho a deducciones pueda ser aplicado de manera general y sin riesgo por todos los propietarios fuera de la UE/EEE.

Antecedentes de la Sentencia

Anteriormente, el derecho a deducciones solo se aplicaba a propietarios dentro de la UE/EEE. La decisión ahora revoca la postura anterior del tribunal económico-administrativo central y se basa en el principio de libre circulación de capitales (Artículo 63 del TFUE).

El caso se basó en un propietario en los EE.UU. con una propiedad alquilada en Barcelona, pero la sentencia tiene implicaciones más amplias para todos los propietarios no residentes fuera de la UE.

Consecuencias Inmediatas

• Posibilidad de corregir declaraciones anteriores de IRNR para incluir costos.
• Se pueden solicitar reembolsos si el plazo de prescripción lo permite.
• Los costos aprobados incluyen, entre otros, mantenimiento, cuotas comunitarias, seguros y costos de gestión.

Lo que No Cambia

• La tasa impositiva para no residentes fuera de la UE sigue siendo del 24%, en comparación con el 19% para residentes de la UE/EEE.
• La reducción especial por alquilar una residencia permanente en el impuesto sobre la renta español (IRPF) aún no se aplica al IRNR.

Impacto Fiscal y de Mercado

La sentencia puede proporcionar alivio económico y mejorar la seguridad jurídica para los propietarios no residentes.

En el mercado, un marco regulatorio más armonizado podría afectar la disposición a invertir y la oferta de propiedades de alquiler, especialmente en áreas donde hay muchos propietarios extranjeros.

Un Mensaje Político

La sentencia coincide con una discusión política en curso sobre impuestos especiales para la compra de propiedades por no residentes de terceros países, con propuestas de hasta un 100% de imposición adicional.

Aunque este caso no aborda directamente ese tema, envía una señal de que las libertades de la UE establecen límites a las medidas discriminatorias basadas en la residencia o nacionalidad.

En Estity, vemos la sentencia como un paso importante hacia una mayor claridad y equidad. Para los propietarios, significa nuevas oportunidades para optimizar sus alquileres y mejorar el valor de sus inversiones.