Fiktive Einkommensteuer für Immobilien in Spanien
Als nicht ansässiger Immobilieneigentümer müssen Sie möglicherweise das Modelo 210 deklarieren, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Hier können Sie die Steuer schätzen und verstehen, was hinter der Berechnung steckt.
Estity ist als Sozialer Mitarbeiter bei der spanischen Steuerbehörde, Agencia Tributaria (AEAT), registriert.
WAS GILT?
Was ist die fiktive Einkommensteuer in Spanien?
Als nicht ansässige Person, die eine Immobilie in Spanien besitzt, müssen Sie möglicherweise Steuern zahlen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Im spanischen Steuersystem wird die private Nutzung oder eine dem Eigentümer zur Verfügung stehende Immobilie als fiktives Mieteinkommen, renta inmobiliaria imputada, behandelt.
Das bedeutet nicht, dass Sie tatsächlich Einnahmen erhalten haben. Stattdessen wird eine Steuerbemessungsgrundlage auf Basis des valor catastral, des Katasterwerts, der normalerweise auf Ihrem IBI-Bescheid zu finden ist, berechnet. Die Steuer wird von nicht ansässigen Eigentümern über Modelo 210 erklärt.
Wenn die Immobilie für einen Teil des Jahres vermietet wurde, wird das fiktive Einkommen nur für die Tage berechnet, an denen die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand. Wenn die Immobilie mehrere Eigentümer hat, wird der Anteil jedes Eigentümers basierend auf ihrem jeweiligen Eigentumsanteil berechnet.
Gut zu wissen: Die fiktive Einkommensteuer und die Steuer auf Mieteinnahmen sind zwei verschiedene Teile von Modelo 210. Eine Immobilie, die sowohl privat genutzt als auch im Laufe des Jahres vermietet wird, kann daher beiden unterliegen.
DIE BERECHNUNG
Wie wird die fiktive Einkommensteuer berechnet?
Die Berechnung basiert normalerweise auf dem valor catastral der Immobilie. Ein Standard-Einkommen wird zuerst auf diesem Wert mit 1,1% oder 2% berechnet, abhängig davon, wann die Katasterwerte der Gemeinde zuletzt überarbeitet wurden. Der auf Sie anwendbare Steuersatz wird dann auf das berechnete Einkommen angewendet. Agencia Tributaria
Für Personen mit Steuerwohnsitz innerhalb der EU sowie Island, Norwegen und Liechtenstein beträgt der Steuersatz 19%. Für andere Steuerpflichtige beträgt der allgemeine Steuersatz 24%. Keine regelmäßigen Ausgaben für die Immobilie können vom fiktiven Einkommen abgezogen werden. Agencia Tributaria
Valor catastral × 1,1% oder 2% → fiktives Einkommen × 19% oder 24% → Steuer
Wenn Sie nur einen Anteil an der Immobilie besitzen oder sie während Teilen des Jahres vermietet wurde, wird die Berechnung entsprechend Ihrem Eigentumsanteil und der Anzahl der Tage, an denen die Immobilie Ihnen zur Verfügung stand, angepasst.
Wo finde ich den valor catastral?
Der valor catastral ist auf Ihrem neuesten IBI-Bescheid zu finden. Es handelt sich um einen Verwaltungswert, der vom spanischen Grundbuchamt Catastro festgelegt wird und nicht mit dem Marktwert oder Kaufpreis der Immobilie verwechselt werden sollte.
MODELO 210
Wann sollte die fiktive Einkommensteuer erklärt werden?
Das fiktive Einkommen wird rückwirkend über Modelo 210 erklärt und bezieht sich auf das Kalenderjahr, in dem die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung stand.
Für das Einkommensjahr 2025 ist der Erklärungszeitraum 1. Januar–31. Dezember 2026. Die im Jahr 2026 eingeführten neuen Fristen ändern die Erklärung für 2025 nicht. Agencia Tributaria
Für das Einkommensjahr 2026 und später öffnet der Erklärungszeitraum stattdessen am 1. April des Jahres nach dem Steuerjahr und läuft bis zum 31. Dezember. Das fiktive Einkommen für 2026 sollte daher zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 erklärt werden. Für die elektronische Zahlung per Lastschrift ist der letzte Tag normalerweise der 23. Dezember.
Möchten Sie von der Berechnung zur Erklärung übergehen?
Estity hilft Ihnen, Ihr Modelo 210 digital zu berechnen, vorzubereiten und einzureichen.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenmietwert und Mietsteuern?
Der Eigenmietwert bezieht sich auf Zeiträume der privaten Nutzung oder Verfügbarkeit zur eigenen Nutzung. Die Mietsteuer bezieht sich auf Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie. Wenn Sie beides tun, müssen Sie möglicherweise für verschiedene Zeiträume beide Berechnungen berücksichtigen.
Muss ich auch dann eine Steuererklärung abgeben, wenn ich das ganze Jahr nicht in der Wohnung war?
Ja, normalerweise. Es ist nicht die Anzahl der Tage, die Sie tatsächlich in der Wohnung verbringen, die bestimmt, ob ein pauschales Einkommen deklariert werden muss.
Wenn die Wohnung zu Ihrer Verfügung steht und nicht vermietet ist, können Sie als nicht ansässige Privatperson von der 'renta imputada' betroffen sein. Das gilt also auch, wenn Sie das ganze Jahr nicht nach Spanien gereist sind.
Die Berechnung basiert normalerweise auf dem 'valor catastral' der Wohnung und dem Teil des Jahres, in dem die Wohnung zu Ihrer Verfügung stand. Es gibt daher einen Unterschied zwischen einer leeren Wohnung und einer vermieteten – aber eine leere Wohnung bedeutet nicht, dass die Erklärungspflicht entfällt.
Ist der valor catastral dasselbe wie der Marktwert der Immobilie?
Gilt für: 🇪🇸 National
Nein.
Der valor catastral ist ein Verwaltungswert, der von Catastro auf der Grundlage von Faktoren wie Land, Gebäude und Eigenschaften der Immobilie bestimmt wird.
Es ist keine Marktbewertung dessen, wofür die Immobilie verkauft werden könnte.
Laut den Regeln von Catastro darf der valor catastral in der Regel den Marktwert nicht überschreiten. Er wird unter anderem bei der Berechnung der IBI und bestimmter anderer Steuern verwendet. (catastro.hacienda.gob.es)
Wie erkläre ich, wenn die Wohnung sowohl vermietet als auch privat genutzt wurde?
Das Jahr wird nach der Nutzung der Wohnung aufgeteilt.
Für die Tage, an denen die Wohnung vermietet war, werden die Mieteinnahmen erklärt und, falls Sie dazu berechtigt sind, relevante Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung.
Für die übrigen Tage, an denen die Wohnung Ihnen zur Verfügung stand, wird normalerweise ein fiktiver Mietwert berechnet.
Das bedeutet beispielsweise, dass eine Wohnung, die 100 Tage vermietet und 265 Tage dem Eigentümer zur Verfügung steht, zwei unterschiedliche steuerliche Behandlungen erfährt.
Ab den Erklärungen, die 2027 eingereicht werden, müssen die Anzahl der vermieteten bzw. verfügbaren Tage deutlicher im Modelo 210 angegeben werden.
Was passiert, wenn mehrere Personen das Eigentum besitzen?
Jeder Eigentümer wird basierend auf seinem Anteil am Eigentum besteuert. Zum Beispiel, wenn zwei Personen jeweils 50% besitzen, wird das kalkulatorische Einkommen für jeden Eigentümer basierend auf seinem eigenen Anteil am Eigentum berechnet.
Kann Estity das Modelo 210 für mich einreichen?
Ja. Sie können über den Rechner fortfahren und Ihr Modelo 210 über Estity verwalten. Estity ist als Sozialer Mitarbeiter bei der spanischen Steuerbehörde Agencia Tributaria (AEAT) registriert.