Vendre une maison en Espagne – quelles conséquences fiscales en Suède ?

Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que citoyen suédois soulève une question importante : comment le bénéfice est-il imposé en Suède lorsque le bien se trouve à l'étranger ? Cet article explique comment la vente d'un bien immobilier en Espagne est imposée pour les personnes domiciliées en Suède et non résidentes fiscales en Espagne.

Comment la vente est-elle imposée en Espagne ?

Si vous êtes non-résident en Espagne (c'est-à-dire que vous n'y êtes pas résident fiscal), la vente est imposée selon les règles espagnoles applicables aux étrangers. Voici les principaux impôts concernés :

1. Impôt sur la plus-value

En tant que citoyen de l'UE/EEE, vous payez 19 % d'impôt sur la plus-value réalisée. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, déduction faite des frais admis.

Par exemple :

• Honoraires d'agence
• Frais de notaire et d'enregistrement
• Rénovations documentées (hors entretien courant)
• Services de conseil juridique ou fiscal

Les déductions doivent être justifiées par des reçus et factures officiels. Ni les intérêts d'emprunt ni l'entretien courant ne sont déductibles.

2. Retenue de 3 % (retenue à la source lors de la vente)

En vertu de la loi espagnole, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement à l'administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria). L'objectif est de garantir le paiement de l'éventuel impôt sur la plus-value. Si l'impôt réellement dû est inférieur à 3 %, vous pouvez demander un remboursement via le formulaire Modelo 210.

3. Plusvalía Municipal

Il s'agit d'une taxe locale fondée sur l'augmentation de la valeur du terrain (et non du bâtiment). Le montant varie selon les communes et est calculé en fonction du nombre d'années de détention du bien et de l'augmentation de la valeur du terrain. La taxe est généralement payée par le vendeur, mais les parties peuvent en convenir autrement.

Que se passe-t-il pour l'impôt en Suède ?

Si vous êtes intégralement assujetti à l'impôt en Suède, la vente doit être déclarée dans votre déclaration de revenus suédoise, même si vous avez déjà payé l'impôt en Espagne. En effet, la Suède impose les revenus et plus-values du monde entier.

La double imposition est-elle évitée ?

Oui. La Suède et l'Espagne ont conclu une convention de non-double imposition qui vous permet de demander l'imputation de l'impôt sur la plus-value déjà payé en Espagne.

Si le bien est considéré comme une résidence privée selon les règles suédoises, 22/30 de la plus-value doivent être déclarés à l'imposition en Suède. Le montant ainsi retenu est imposé à 30 %, ce qui correspond à un impôt effectif de 22 % de la plus-value totale. D'autres pays peuvent appliquer des règles fiscales différentes en matière de plus-value.

Cela signifie que vous :

• Déclarez la plus-value en Suède.
• Retenez la plus-value à hauteur de 22/30.
• Payez 30 % d'impôt sur le montant retenu.
• Demandez l'imputation de l'impôt sur la plus-value payé en Espagne.

Vous ne payez donc normalement que la différence en Suède.

Exemple

Prix de vente : 400 000 €

Prix d'achat et frais déductibles : 300 000 €

Plus-value : 100 000 €

Impôt espagnol sur la plus-value :

100 000 € × 19 % = 19 000 €

Impôt suédois sur la plus-value :

100 000 € × 22/30 = 73 333 €

73 333 € × 30 % = 22 000 €

Imputation :

22 000 € − 19 000 € = 3 000 € à payer en Suède

Notez que l'imputation n'est accordée que pour l'impôt espagnol effectivement payé et documenté. Le calcul est simplifié. Dans la déclaration suédoise, tous les montants doivent être convertis en couronnes suédoises, ce qui peut faire différer la plus-value suédoise de celle calculée en Espagne.

Obligations déclaratives importantes après la vente

Pour éviter les pénalités et les retards, soyez attentif aux étapes suivantes :

• Déclarez l'impôt immobilier en Espagne, par exemple en déposant le Modelo 210 dans un délai de 4 mois
• La Plusvalía Municipal doit être payée à la commune dans le délai qui lui est propre (généralement sous 30 jours)
• La plus-value doit être déclarée en Suède lors de votre déclaration annuelle de revenus

Omettre l'une de ces étapes peut entraîner :

• Des pénalités de retard
• Des frais d'intérêts
• Le risque que les déductions ou imputations ne soient pas acceptées

Vendre un bien immobilier en Espagne en tant que Suédois implique une obligation fiscale en Espagne comme en Suède, mais une gestion correcte permet d'éviter la double imposition. L'essentiel est de tout documenter correctement, de respecter les délais et de demander de l'aide si nécessaire.

Comment Estity peut vous aider

Estity vous aide à rester organisé et préparé en :

• Rassemblant tous les documents et reçus liés au bien dans un espace sécurisé
• Suivant les frais déductibles au fil du temps
• Vous guidant dans les déclarations espagnoles comme le Modelo 210
• Vous offrant une vue d'ensemble claire de tout votre patrimoine

Avec la bonne organisation en place, la vente devient plus simple, plus sûre et plus prévisible.