Nouvel arrêt en Espagne : les charges locatives déductibles même pour les non-résidents hors UE

Un récent arrêt de l'Audiencia Nacional (28 juillet 2025) redessine le paysage fiscal pour les propriétaires résidant hors de l'UE. Le tribunal a jugé que ces propriétaires peuvent déduire les charges liées à la location lors de la déclaration de l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (IRNR), alignant leur traitement sur celui des résidents UE/EEE et corrigeant une asymétrie importante.

Contexte de l'arrêt

Jusqu'à présent, le droit de déduire les charges ne s'appliquait qu'aux résidents UE/EEE. Cette décision renverse la position antérieure du Tribunal économique-administratif central et s'appuie sur le principe de libre circulation des capitaux (article 63 du TFUE).

L'affaire concernait un propriétaire établi aux États-Unis possédant un appartement loué à Barcelone, mais l'arrêt a des implications plus larges pour tous les propriétaires non résidents hors UE.

Conséquences immédiates

• Possibilité de rectifier les déclarations IRNR antérieures pour y inclure les charges locatives.
• Des demandes de remboursement peuvent être déposées lorsque les délais de prescription le permettent.
• Les charges éligibles comprennent notamment l'entretien, les charges de copropriété, l'assurance et la gestion locative.

Ce qui reste inchangé

• Le taux général de l'IRNR pour les non-résidents hors UE reste de 24 %, contre 19 % pour les résidents UE/EEE.
• L'abattement spécial de l'IRPF pour les baux d'habitation de longue durée ne s'applique pas à l'IRNR.

Impact fiscal et sur le marché

L'arrêt peut se traduire par des remboursements et une charge fiscale effective réduite pour les bailleurs hors UE. Il renforce en même temps la sécurité juridique et met la pression sur le législateur pour garantir la conformité des règles fiscales espagnoles avec le droit de l'UE.

Effets sur le marché locatif

Un cadre plus neutre, indépendamment de la résidence du propriétaire, peut rééquilibrer les conditions d'investissement et influencer l'offre de logements locatifs – en particulier dans les régions comptant une forte proportion de biens détenus par des étrangers.

Un signal pour la politique du logement

L'arrêt intervient en plein débat politique sur des taxes exceptionnelles frappant les achats immobiliers par des acquéreurs hors UE, avec des propositions de surtaxes allant jusqu'à 100 %. Bien que le tribunal ne se soit pas prononcé sur cette question, la décision envoie un avertissement clair quant à l'examen des mesures discriminatoires fondées sur la résidence ou la nationalité, compte tenu des conflits potentiels avec les libertés de l'UE.

Chez Estity, nous voyons dans cet arrêt une avancée positive vers plus de clarté et d'équité. Pour les propriétaires, il ouvre de nouvelles possibilités d'optimiser la location et de renforcer la valeur de leurs investissements.