Louer un bien immobilier en Espagne : la différence entre location touristique, temporaire et de longue durée
Beaucoup de propriétaires en Espagne envisagent de louer leur bien. Il est toutefois important de comprendre qu'il existe différents types de location — chacun régi par des lois spécifiques. Cet article explique les différences entre les locations touristiques, les locations temporaires et les locations permanentes (longue durée) en droit espagnol.
Si vous possédez un logement en Espagne et envisagez de le louer, il est essentiel de savoir quel type de location vous proposez. Le droit espagnol distingue plusieurs types de contrats de location — et une mauvaise qualification peut entraîner des problèmes juridiques et financiers.
Quels sont les principaux types de location ?
1. Location permanente ou de longue durée (« bail résidentiel »)
-Ce type est destiné aux locataires utilisant le bien comme résidence principale (« vivienda habitual »).
-Régi par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – la loi espagnole sur les baux urbains.
-Les contrats peuvent être librement négociés mais doivent être prolongés jusqu'à un minimum de 5 ans (ou 7 ans si le bailleur est une société).
-Les locataires bénéficient de fortes protections, dont des droits de renouvellement et des restrictions à l'expulsion.
-Aucune licence spéciale n'est généralement requise pour les locations de longue durée.
Précautions et risques
-Le contrat doit indiquer clairement que la location est destinée à un usage de résidence principale.
-Les bailleurs doivent déclarer et payer les impôts sur les revenus locatifs en Espagne.
-Si le bien fait partie d'une copropriété, des règles locales peuvent s'appliquer.
2. Location temporaire (« bail saisonnier / temporaire »)
-Non destinée à un usage de résidence principale — p. ex. pour le travail, les études ou des séjours saisonniers.
-Appelée en espagnol « arrendamiento de temporada ».
-Les contrats temporaires n'offrent pas les mêmes protections aux locataires que les baux de longue durée.
-Pas de durée maximale légale fixe, mais les contrats de plus de 11 mois peuvent être requalifiés en location permanente.
-Des projets de réforme proposent de plafonner les locations temporaires à 12 mois.
Points importants
-Le contrat doit préciser le caractère temporaire et la finalité (p. ex. « pour un programme d'échange universitaire de janvier à juin »).
-Une mauvaise qualification peut conférer aux locataires des droits de longue durée en vertu de la LAU.
-Méfiez-vous des « contrats de 11 mois » génériques — les tribunaux peuvent tout de même accorder au locataire une occupation de 5 ans.
-Plus de souplesse pour les bailleurs, mais avec une rotation des locataires plus rapide.
Avertissement particulier : les droits du locataire en cas de contrat mal qualifié
Si vous rédigez un contrat de location comme « temporaire » alors que le locataire utilise le bien comme résidence principale, les tribunaux espagnols peuvent écarter le contrat et accorder 5 ans de protection au locataire (ou 7 ans pour les bailleurs personnes morales).
Cela signifie que :
-Le locataire peut rester 5 à 7 ans — même si votre contrat portait sur 11 mois.
-Vous ne pourrez pas résilier le contrat sauf si certaines conditions légales s'appliquent.
Pour éviter cela :
-Définissez clairement la location comme temporaire, avec une finalité précise et une date de fin.
-Faites signer au locataire une déclaration reconnaissant que le bien ne sera pas sa résidence principale.
-En cas de doute, faites appel à un expert juridique pour rédiger ou relire le contrat de location.
3. Location touristique (« location de vacances / courte durée »)
-Les séjours de courte durée pour les vacances via Airbnb ou des plateformes similaires nécessitent une licence touristique.
-À compter du 1er juillet 2025, toutes les locations de courte durée doivent s'inscrire au registre national des locations de courte durée.
-Les gouvernements régionaux peuvent imposer des limites strictes ou des interdictions.
-Les infractions peuvent entraîner des amendes ou des interdictions de louer.
Exigences principales
-Une licence valide, des mesures de sécurité et un certificat énergétique sont souvent obligatoires.
-Les copropriétés peuvent interdire les locations touristiques dans l'immeuble.
-Les numéros de licence doivent figurer dans toutes les annonces.
-Les obligations fiscales et juridiques sont plus strictes que pour les locations de longue durée.
Conseils pratiques pour les propriétaires en Espagne
-Identifiez le type de location que vous proposez avant de rédiger un contrat.
-Incluez des clauses claires définissant l'usage et la durée du séjour.
-Pour les locations touristiques : demandez une licence et respectez toutes les exigences locales.
-Vérifiez le règlement de votre copropriété — elle peut interdire les locations touristiques.
-Déclarez correctement tous vos revenus conformément au droit fiscal espagnol.
-Demandez toujours un avis juridique en cas de doute sur les différences régionales.
En résumé
Louer votre bien espagnol exige une compréhension claire des catégories de location. Le bien est-il utilisé comme résidence principale, résidence temporaire ou pour de l'hébergement touristique ? Chaque type a ses propres exigences légales — en particulier les locations touristiques, soumises à des contrôles renforcés. En cas de mauvaise qualification, les bailleurs s'exposent à de graves conséquences juridiques, notamment des droits de longue durée pour le locataire ou des amendes administratives.
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Louer un bien en Espagne implique aussi des déclarations, des réglementations et de la paperasse — mais cela ne doit pas être compliqué.
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Textes juridiques en collaboration avec Idealista, Svenska Magasinet, The Local