Modelo 210 – Was nicht-residente Immobilieneigentümer für das Jahr 2026 wissen müssen

Ein vollständiger Überblick für alle, die eine Immobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben.

Nicht-residente Immobilieneigentümer in Spanien erwartet ein vertrautes Steuersystem, jedoch mit wichtigen Änderungen bei Kurzzeitvermietungen. Zwei Erklärungszeiträume prägen das kommende Jahr, während eine neue Meldung der Vermietungsaktivitäten über OTA-Plattformen verpflichtend ist.

Warum müssen Nicht-Residenten eine Erklärung abgeben?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber nicht im Land ansässig sind, gilt die Immobilie als wirtschaftlicher Vermögenswert, der steuerliche Konsequenzen erzeugt. Die Steuerpflicht entsteht unabhängig davon, ob Sie die Immobilie vermieten oder nicht. Die drei häufigsten Erklärungsarten sind:

1. Fiktives Einkommen (Modelo 210)

Auch wenn Sie Ihre Immobilie nie vermieten, gilt sie nach spanischem Recht als Quelle eines fiktiven Einkommens. Dieses muss jährlich erklärt und versteuert werden.

2. Mieteinnahmen (Modelo 210)

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten – kurzfristig, langfristig oder in Kombination – müssen Sie die tatsächlichen Einnahmen erklären.

3. Veräußerungsgewinn beim Verkauf (Modelo 210)

Beim Verkauf muss ein etwaiger Gewinn erklärt werden. Dies gilt auch dann, wenn Sie bereits die retención gezahlt haben (3 %, die der Käufer einbehält). Die Meldung muss spätestens vier Monate nach dem Verkaufsdatum erfolgen.

Wichtige Termine 2026

Ein einziges jährliches Erklärungsfenster für Mieteinnahmen

Seit 2025 müssen alle Mieteinnahmen in einer einzigen jährlichen Einreichung erklärt werden, und zwar im Januar des Folgejahres. Dies ersetzt die frühere vierteljährliche Meldung.

Das bedeutet: Mieteinnahmen für 2026 müssen vom 1. bis 20. Januar 2027 eingereicht werden.

Neues einheitliches Register für touristische Vermietungen

Alle touristischen und Kurzzeitvermietungen fallen jetzt unter ein zentrales Register – das Single Rental Registry

• Jede Immobilie muss eine NRA-Nummer haben, eine überprüfbare Registrierungsnummer.
• Vermietungsplattformen (Airbnb, Booking usw.) müssen die Nummer verifizieren.
• Fehlt die Nummer oder ist sie fehlerhaft, kann das Inserat entfernt werden.
• Immobilieneigentümern drohen Bußgelder bei fehlender Registrierung.
• Die Meldung der Vermietungsaktivitäten über OTA-Plattformen ist verpflichtend. 1. Februar – 3. März jedes Jahr.

Für Vermieter bedeutet dies, dass Lizenzangaben in allen Kanälen korrekt und aktuell sein müssen.

Wichtige Erklärungsfristen

Fiktives Einkommen für 2025

• Letzte Frist für Einreichung und Zahlung: 31. Dezember 2026
• Gilt für alle Nicht-Residenten, die nicht das ganze Jahr vermieten.

Mieteinnahmen für 2026

• Erklärungszeitraum und Zahlungstermin: 1.–20. Januar 2027
• Gilt unabhängig davon, ob die Vermietung touristisch oder langfristig ist.

Eine verspätete Einreichung kann zu Verspätungszuschlägen, Zinsen und zusätzlichen Sanktionen der spanischen Steuerbehörde führen.

Steuersätze und Berechnungsgrundlage

Steuersatz

• 19 % für Eigentümer mit Wohnsitz in der EU/im EWR
• 24 % für Eigentümer außerhalb der EU/des EWR

Für EU-/EWR-Eigentümer basiert die Steuer auf dem Nettoeinkommen (Einnahmen – Ausgaben).

Für Eigentümer außerhalb der EU/des EWR basiert die Steuer auf dem Bruttoeinkommen (keine Abzüge).

Berechnung des fiktiven Einkommens

Das fiktive Einkommen basiert auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie:

• 1,1 %, wenn der Wert kürzlich neu bewertet wurde
• 2 %, wenn in den letzten zehn Jahren keine Neubewertung stattgefunden hat

Dieser Betrag wird je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers mit dem entsprechenden Satz versteuert.

Was passiert, wenn Sie keine Erklärung abgeben?

Die Konsequenzen können erheblich sein:

• Verspätungszuschlag, der Monat für Monat wächst (1 % pro Monat für die ersten 12 Monate, danach bis zu 15 %)
• Zinsen auf nicht gezahlte Beträge
• Risiko, dass die Steuerbehörde künftige Transaktionen blockiert
• Beim Verkauf kann die Steuerbehörde den Verkaufserlös ganz oder teilweise einbehalten, bis die Schulden beglichen sind

Die spanische Steuerbehörde hat die Kontrolle über Nicht-Residenten in den letzten Jahren verschärft, insbesondere durch automatische Datenabgleiche mit dem Immobilienregister und digitalen Vermietungsplattformen.

Zusammenfassung – Was bedeutet das für Sie?

• Sie müssen das fiktive Einkommen für 2025 bis zum 31. Dezember 2026 erklären.
• Mieteinnahmen für 2026 werden einmalig, vom 1. bis 20. Januar 2027, erklärt.
• Touristische Vermietungen erfordern eine gültige Registrierungsnummer, um auf Plattformen gelistet zu werden.
• Die Meldung der Vermietungsaktivitäten über OTA-Plattformen ist verpflichtend. 1. Februar – 3. März jedes Jahr.
• Der Steuersatz hängt davon ab, ob Sie in der EU/im EWR ansässig sind oder nicht.
• Eine versäumte Erklärung kann zu Bußgeldern, Zinsen und administrativen Hindernissen führen.

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