Neues Urteil eröffnet Kostenabzüge für Immobilienbesitzer außerhalb der EU/EWR

Update August 2026: Die offizielle Anleitung der Agencia Tributaria wurde noch nicht an das Urteil angepasst. Daher sollten Immobilienbesitzer außerhalb der EU/EWR nicht davon ausgehen, dass Kostenabzüge automatisch akzeptiert werden. Das Urteil kann jedoch Anträge auf Korrekturen und Rückerstattungen in Einzelfällen unterstützen.

Ein Urteil der Audiencia Nacional vom 28. Juli 2025 könnte erhebliche Auswirkungen auf Immobilienbesitzer haben, die außerhalb der EU/EWR steuerlich ansässig sind. Das Gericht gewährte einer in den USA ansässigen Person das Recht, Kosten, die direkt mit der Vermietung einer Immobilie in Spanien zusammenhängen, abzuziehen. Das Urteil stellt die aktuellen Regeln in Frage, nach denen Personen außerhalb der EU/EWR normalerweise mit 24 Prozent auf Mieteinnahmen ohne Kostenabzüge besteuert werden. Es bedeutet jedoch noch nicht, dass das Recht auf Abzüge allgemein und risikofrei von allen Immobilienbesitzern außerhalb der EU/EWR angewendet werden kann.

Hintergrund des Urteils

Bisher galt das Recht auf Abzüge nur für Immobilienbesitzer innerhalb der EU/EWR. Die Entscheidung hebt nun die bisherige Haltung des zentralen wirtschafts-administrativen Gerichts auf und basiert auf dem Prinzip des freien Kapitalverkehrs (Artikel 63 des AEUV).

Der Fall basierte auf einem Immobilienbesitzer in den USA mit einer vermieteten Immobilie in Barcelona, aber das Urteil hat breitere Auswirkungen für alle nicht ansässigen Immobilienbesitzer außerhalb der EU.

Unmittelbare Konsequenzen

• Möglichkeit, frühere IRNR-Erklärungen zu korrigieren, um Kosten einzubeziehen.
• Rückerstattungen können beantragt werden, wenn die Verjährungsfrist dies zulässt.
• Anerkannte Kosten umfassen unter anderem Wartung, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und Verwaltungskosten.

Was sich nicht ändert

• Der Steuersatz für Nichtansässige außerhalb der EU bleibt bei 24%, verglichen mit 19% für EU/EWR-Ansässige.
• Die spezielle Ermäßigung für die Vermietung eines dauerhaften Wohnsitzes in der spanischen Einkommensteuer (IRPF) gilt weiterhin nicht für IRNR.

Steuer- und Marktauswirkungen

Das Urteil könnte wirtschaftliche Entlastung und verbesserte Rechtssicherheit für nicht ansässige Eigentümer bieten.

Auf dem Markt könnte ein harmonisierteres regulatorisches Rahmenwerk die Investitionsbereitschaft und das Angebot an Mietimmobilien beeinflussen, insbesondere in Gebieten, in denen viele ausländische Eigentümer präsent sind.

Eine politische Botschaft

Das Urteil fällt mit einer laufenden politischen Diskussion über Sondersteuern für Immobilienkäufe durch Nichtansässige aus Drittländern zusammen, mit Vorschlägen für bis zu 100% zusätzliche Besteuerung.

Obwohl dieser Fall das Thema nicht direkt anspricht, sendet er ein Signal, dass EU-Freiheiten diskriminierende Maßnahmen aufgrund von Wohnsitz oder Nationalität Grenzen setzen.

Bei Estity sehen wir das Urteil als einen wichtigen Schritt zu mehr Klarheit und Fairness. Für Immobilienbesitzer bedeutet es neue Möglichkeiten, ihre Vermietungen zu optimieren und den Wert ihrer Investitionen zu steigern.