Neues Gerichtsurteil in Spanien: Vermietungskosten auch für Nicht-EU-Nichtresidenten abziehbar

Ein aktuelles Urteil der Audiencia Nacional (28. Juli 2025) verändert die steuerliche Lage für Immobilienbesitzer mit Wohnsitz außerhalb der EU grundlegend. Das Gericht entschied, dass diese Eigentümer bei der spanischen Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) vermietungsbezogene Kosten abziehen dürfen – und stellt sie damit EU-/EWR-Ansässigen gleich und korrigiert eine erhebliche Ungleichbehandlung.

Hintergrund des Urteils

Bislang galt das Recht auf Kostenabzug nur für EU-/EWR-Ansässige. Diese Entscheidung hebt die bisherige Position des Zentralen Wirtschaftsverwaltungsgerichts auf und stützt sich auf den Grundsatz des freien Kapitalverkehrs (Artikel 63 AEUV).

Der Fall geht auf einen in den USA ansässigen Eigentümer mit einer vermieteten Wohnung in Barcelona zurück, das Urteil hat jedoch weitreichende Bedeutung für alle nichtansässigen Immobilienbesitzer außerhalb der EU.

Unmittelbare Folgen

• Möglichkeit, frühere IRNR-Erklärungen zu berichtigen und Vermietungskosten geltend zu machen.
• Erstattungsanträge können gestellt werden, soweit die Verjährungsfristen dies zulassen.
• Zu den abziehbaren Kosten zählen unter anderem Instandhaltung, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen und Immobilienverwaltung.

Was unverändert bleibt

• Der allgemeine IRNR-Steuersatz für Nicht-EU-Nichtresidenten liegt weiterhin bei 24 %, gegenüber 19 % für EU-/EWR-Ansässige.
• Die besondere IRPF-Ermäßigung für langfristige Wohnraumvermietung gilt nicht für die IRNR.

Steuerliche und marktbezogene Auswirkungen

Das Urteil kann zu Erstattungen und niedrigeren effektiven Steuerkosten für Vermieter außerhalb der EU führen. Zugleich stärkt es die Rechtssicherheit und erhöht den Druck auf den Gesetzgeber, die spanischen Steuerregeln mit dem EU-Recht in Einklang zu bringen.

Auswirkungen auf den Mietmarkt

Ein neutralerer Rahmen, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers, kann für gleiche Wettbewerbsbedingungen bei Investitionsentscheidungen sorgen und das Angebot an Mietwohnungen beeinflussen – insbesondere in Regionen mit einem hohen Anteil ausländischer Eigentümer.

Ein Signal an die Wohnungspolitik

Das Urteil fällt in eine Zeit politischer Debatten über Sondersteuern auf Immobilienkäufe durch Nicht-EU-Käufer, mit Vorschlägen von Aufschlägen von bis zu 100 %. Das Gericht hat sich dazu zwar nicht geäußert, die Entscheidung sendet jedoch ein klares Warnsignal, dass Maßnahmen, die nach Wohnsitz oder Staatsangehörigkeit diskriminieren, angesichts möglicher Konflikte mit den EU-Grundfreiheiten kritisch geprüft werden.

Wir bei Estity sehen dieses Urteil als positiven Schritt hin zu mehr Klarheit und Fairness. Für Immobilienbesitzer eröffnen sich neue Möglichkeiten, die Vermietung zu optimieren und den Wert ihrer Investitionen zu stärken.