Modelo 210 – Was nicht-residente Immobilieneigentümer für 2025 wissen müssen

Ein kompletter Leitfaden für alle, die eine Immobilie in Spanien besitzen, aber im Ausland leben.

Nicht-residente Immobilieneigentümer in Spanien kennen die grundlegende Steuerstruktur, doch 2025 bringt wichtige Änderungen – vor allem für Kurzzeitvermietungen. Zwei Erklärungszeiträume prägen das kommende Jahr, während ein neues Mietregister ändert, wie touristische Immobilien auf digitalen Plattformen inseriert werden dürfen.

Warum Nicht-Residenten spanische Steuererklärungen abgeben müssen

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, aber nicht steuerlich ansässig sind, gilt Ihre Immobilie als Vermögenswert, der Steuerpflichten erzeugt – unabhängig davon, ob Sie sie vermieten oder nicht. Die drei häufigsten Erklärungsarten sind:

1. Fiktives Einkommen (Modelo 210)

Auch wenn Sie Ihre Immobilie nie vermieten, geht das spanische Recht davon aus, dass sie ein fiktives Einkommen erzeugt, das jährlich erklärt und versteuert werden muss.

2. Mieteinnahmen (Modelo 210)

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten – kurzfristig, langfristig oder in Kombination – müssen Ihre Mieteinnahmen erklärt werden.

3. Veräußerungsgewinn beim Verkauf (Modelo 210)

Beim Verkauf Ihrer Immobilie muss jeder Gewinn erklärt werden, auch wenn der Käufer bereits 3 % Einbehalt (retención) abgeführt hat. Die Erklärung muss spätestens vier Monate nach dem Verkauf eingereicht werden.

Wichtige Änderungen 2025 – Was ist neu?

Eine einzige Jahreserklärung für Mieteinnahmen

Ab 2025 werden alle Mieteinnahmen über eine einzige jährliche Erklärung im Januar des Folgejahres gemeldet. Dies ersetzt das bisherige Quartalssystem.

Für Einnahmen aus dem Jahr 2025 gilt der Abgabezeitraum 1.–20. Januar 2026.

Neues zentrales Register für Ferienvermietungen

Alle touristischen und Kurzzeitvermietungsobjekte werden nun in einem zentralen Register erfasst – dem einheitlichen Mietregister (Single Rental Registry).

Zentrale Anforderungen:

• Jede Immobilie muss eine überprüfbare Registrierungsnummer haben.
• Plattformen wie Airbnb und Booking müssen die Nummer verifizieren.
• Inserate ohne gültige Nummer können entfernt werden.
• Eigentümern drohen Bußgelder, wenn die Registrierung fehlt oder fehlerhaft ist.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, müssen Ihre Lizenzangaben auf allen Plattformen korrekt und aktuell sein.

Wichtige Abgabefristen

Fiktives Einkommen für 2024

• Frist: 31. Dezember 2025
• Gilt für alle nicht-residenten Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie nicht das ganze Jahr über vermieten.

Mieteinnahmen für 2025

• Abgabezeitraum: 1.–20. Januar 2026
• Gilt unabhängig davon, ob die Immobilie kurz- oder langfristig vermietet wird.

Eine verspätete Abgabe kann zu Strafen, Zinsen und zusätzlichen Gebühren der spanischen Steuerbehörde (AEAT) führen.

Steuersätze und Berechnungsregeln

Steuersätze

• 19 % für EU-/EWR-Residenten (auf Basis der Netto-Mieteinnahmen – Kosten abzugsfähig)
• 24 % für Nicht-EU-/EWR-Residenten (auf Basis der Brutto-Mieteinnahmen – keine Abzüge zulässig)

So wird das fiktive Einkommen berechnet

Das fiktive Einkommen basiert auf dem Katasterwert (valor catastral) der Immobilie:

• 1,1 %, wenn der Katasterwert kürzlich aktualisiert wurde
• 2 %, wenn die Immobilie in den letzten 10 Jahren nicht neu bewertet wurde

Dieser berechnete Betrag wird dann entsprechend dem Residenzstatus des Eigentümers versteuert.

Was passiert, wenn Sie keine Erklärung abgeben?

Das Versäumnis der Erklärung kann erhebliche Folgen haben:

• Monatliche Verspätungszuschläge (1 % pro Monat für die ersten 12 Monate, danach bis zu 15 %)
• Zinsen auf ausstehende Beträge
• Die AEAT kann künftige Transaktionen blockieren
• Beim Verkauf Ihrer Immobilie können die Steuerbehörden einen Teil – oder den gesamten – Verkaufserlös einbehalten, bis die Schulden beglichen sind

In den letzten Jahren hat die AEAT die Durchsetzung verstärkt, insbesondere durch automatisierte Abgleiche mit dem Immobilienregister und digitalen Vermietungsplattformen.

Zusammenfassung – Was das für Sie bedeutet

• Sie müssen Ihre Erklärung des fiktiven Einkommens für 2024 spätestens am 31. Dezember 2025 abgeben.
• Mieteinnahmen für 2025 werden einmalig zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 erklärt.
• Ferienvermietungen benötigen eine gültige Registrierungsnummer, um auf Vermietungsplattformen zu erscheinen.
• Ihr Steuersatz hängt davon ab, ob Sie EU-/EWR-Resident sind.
• Eine versäumte Erklärung kann zu Bußgeldern, Zinsen und administrativen Komplikationen führen.

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