Hausverkauf in Spanien – welche steuerlichen Folgen hat das in Schweden?

Wer als schwedischer Staatsbürger eine Immobilie in Spanien verkauft, steht vor einer wichtigen Frage: Wie wird der Gewinn in Schweden besteuert, wenn die Immobilie im Ausland liegt? Dieser Artikel erklärt, wie Immobilienverkäufe in Spanien für Personen besteuert werden, die in Schweden gemeldet und in Spanien nicht steuerlich ansässig sind.

Wie wird der Verkauf in Spanien besteuert?

Wenn Sie in Spanien Nichtresident sind (also dort nicht steuerlich ansässig), wird der Verkauf nach den spanischen Regeln für Ausländer besteuert. Dies sind die wichtigsten Steuern:

1. Kapitalertragsteuer

Als EU-/EWR-Bürger zahlen Sie 19 % Kapitalertragsteuer auf den Gewinn. Der Gewinn wird als Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis abzüglich anerkannter Kosten berechnet.

Zum Beispiel:

• Maklergebühren
• Notar- und Registergebühren
• Dokumentierte Renovierungen (nicht laufende Instandhaltung)
• Rechts- oder Steuerberatung

Abzüge müssen durch offizielle Belege und Rechnungen nachgewiesen werden. Weder Hypothekenzinsen noch laufende Instandhaltung sind abziehbar.

2. 3 % Einbehalt (Quellensteuer beim Verkauf)

Nach spanischem Recht ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria) abzuführen. Damit soll sichergestellt werden, dass eine etwaige Kapitalertragsteuer bezahlt wird. Ist die tatsächlich geschuldete Steuer geringer als 3 %, können Sie über das Formular Modelo 210 eine Erstattung beantragen.

3. Plusvalía Municipal

Dies ist eine kommunale Steuer, die auf dem Wertzuwachs des Grundstücks (nicht der Immobilie) basiert. Die Höhe variiert zwischen den Gemeinden und wird anhand der Besitzdauer und des Wertzuwachses des Grundstücks berechnet. Die Steuer wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt, kann aber zwischen den Parteien vereinbart werden.

Was passiert mit der Steuer in Schweden?

Wenn Sie in Schweden unbeschränkt steuerpflichtig sind, muss der Verkauf in Ihrer schwedischen Einkommensteuererklärung angegeben werden, auch wenn Sie bereits in Spanien Steuern gezahlt haben. Denn Schweden besteuert Einkünfte und Kapitalgewinne aus der ganzen Welt.

Wird eine Doppelbesteuerung vermieden?

Ja. Schweden und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen, sodass Sie eine Anrechnung der bereits in Spanien gezahlten Kapitalertragsteuer beantragen können.

Gilt die Immobilie nach schwedischen Regeln als Privatwohnung, müssen 22/30 des Kapitalgewinns in Schweden versteuert werden. Der quotierte Betrag wird mit 30 % besteuert, was einer effektiven Steuer von 22 % auf den gesamten Kapitalgewinn entspricht. In anderen Ländern können abweichende Steuerregeln für Kapitalgewinne gelten.

Das bedeutet, Sie:

• Erklären den Kapitalgewinn in Schweden.
• Quotieren den Gewinn mit 22/30.
• Zahlen 30 % Steuer auf den quotierten Betrag.
• Beantragen die Anrechnung der in Spanien gezahlten Kapitalertragsteuer.

Sie zahlen dadurch in der Regel nur die Differenz in Schweden.

Beispiel

Verkaufspreis: 400.000 €

Kaufpreis und abziehbare Kosten: 300.000 €

Kapitalgewinn: 100.000 €

Spanische Kapitalertragsteuer:

100.000 € × 19 % = 19.000 €

Schwedische Kapitalertragsteuer:

100.000 € × 22/30 = 73.333 €

73.333 € × 30 % = 22.000 €

Anrechnung:

22.000 € − 19.000 € = 3.000 € in Schweden zu zahlen

Beachten Sie, dass nur spanische Steuern angerechnet werden, die tatsächlich gezahlt wurden und belegt werden können. Die Berechnung ist vereinfacht. In der schwedischen Steuererklärung müssen alle Beträge in schwedische Kronen umgerechnet werden, wodurch der schwedische Kapitalgewinn von dem in Spanien berechneten abweichen kann.

Wichtige Erklärungspflichten nach dem Verkauf

Um Strafzuschläge und Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie die folgenden Schritte sorgfältig beachten:

• Erklären Sie die Steuer in Spanien, zum Beispiel durch Einreichung des Modelo 210 innerhalb von 4 Monaten
• Die Plusvalía Municipal muss innerhalb der von der Gemeinde vorgegebenen Frist bezahlt werden (in der Regel innerhalb von 30 Tagen)
• Der Gewinn muss in Schweden im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden

Wird einer dieser Schritte versäumt, drohen:

• Verspätungszuschläge
• Zinskosten
• Das Risiko, dass Abzüge oder Anrechnungen nicht anerkannt werden

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien als Schwede bedeutet Steuerpflicht sowohl in Spanien als auch in Schweden, doch bei richtiger Handhabung lässt sich eine Doppelbesteuerung vermeiden. Am wichtigsten ist es, alles korrekt zu dokumentieren, Fristen einzuhalten und bei Bedarf Hilfe in Anspruch zu nehmen.

So kann Estity Ihnen helfen

Estity hilft Ihnen, organisiert und vorbereitet zu bleiben, indem wir:

• Alle Immobiliendokumente und Belege an einem sicheren Ort sammeln
• Abziehbare Kosten über die Zeit im Blick behalten
• Sie bei spanischen Steuererklärungen wie dem Modelo 210 unterstützen
• Ihnen einen klaren Überblick über Ihr gesamtes Eigentum verschaffen

Mit der richtigen Struktur wird der Verkauf einfacher, sicherer und besser planbar.