Haben Sie versäumt, die fiktive Einkommensteuer in Spanien zu erklären?

Das gilt – und warum es wichtig ist, rechtzeitig zu handeln

Vielleicht wussten Sie nicht, dass es sie gibt, vielleicht dachten Sie, die Immobilie müsse nicht erklärt werden, weil sie nie vermietet wurde, oder es ist schlicht nie erledigt worden. Jedes Jahr stellen viele Immobilieneigentümer in Spanien fest, dass sie versäumt haben, die sogenannte fiktive Einkommensteuer über Modelo 210 zu erklären.

Die Frage lautet dann schnell: Was passiert jetzt?

Das Positive ist, dass sich die Situation korrigieren lässt und dass es einen großen Unterschied machen kann, wenn Sie handeln, bevor die spanische Steuerbehörde (AEAT) es tut.

In diesem Artikel gehen wir darauf ein, was gilt, wenn die fiktive Einkommensteuer nicht erklärt wurde, welche Konsequenzen drohen können und warum das Timing eine größere Rolle spielt, als viele denken.

Was ist die fiktive Einkommensteuer in Spanien?

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, dort aber nicht steuerlich ansässig sind, sind Sie in den meisten Fällen verpflichtet, ein sogenanntes fiktives Einkommen (Modelo 210) zu erklären – auch wenn die Immobilie nur privat genutzt wird oder Teile des Jahres leer steht.

Viele sind davon überrascht, weil sie bereits die kommunale Grundsteuer gezahlt haben und keine tatsächlichen Mieteinnahmen erzielt wurden. Nach den spanischen Vorschriften wird jedoch davon ausgegangen, dass Sie aus der Immobilie einen theoretischen Nutzen ziehen, der die Grundlage für die Besteuerung bildet.

Die Regeln finden sich im spanischen Gesetz für Nicht-Residenten (TRLIRNR) und bedeuten, dass ein fiktives Einkommen auf Grundlage des valor catastral (Katasterwert) der Immobilie berechnet wird.

Nach Artikel 28 TRLIRNR in Verbindung mit Artikel 85 LIRPF ist eine städtische Immobilie, die dem Eigentümer zur Verfügung steht, über ein fiktives Einkommen zu besteuern – unabhängig davon, ob die Immobilie privat genutzt wird, leer steht oder keine tatsächlichen Einnahmen erzielt.

Die Berechnung basiert normalerweise auf:

• 1,1 % des valor catastral, wenn der Katasterwert in den letzten zehn Jahren überprüft wurde
• 2 % des valor catastral, wenn kein überprüfter Wert vorliegt

Auf diesen Betrag wird anschließend die Steuer erhoben:

• 19 % für Personen mit Wohnsitz innerhalb der EU/des EWR
• 24 % für Personen mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR

Was passiert, wenn Sie nicht erklärt haben?

Das Erste und Wichtigste, was Sie wissen sollten, ist:

Wenn Sie vor der spanischen Steuerbehörde (AEAT) handeln

Wenn Sie die Situation freiwillig korrigieren, bevor die spanische Steuerbehörde Sie kontaktiert, fallen Sie normalerweise unter die Regeln der freiwilligen Berichtigung (regularización voluntaria).

In der Praxis bedeutet das, dass Sie in der Regel das reguläre Sanktionssystem mit Bußgeldern vermeiden und stattdessen unter ein System mit Verspätungszuschlägen fallen, das in Artikel 27 der Ley General Tributaria (LGT) geregelt ist.

Der Unterschied kann erheblich sein – sowohl wirtschaftlich als auch administrativ.

Wenn die Steuerbehörde zuerst handelt

Wenn die AEAT jedoch zuerst entdeckt, dass eine Erklärung fehlt, und eine Prüfung einleitet, eine Aufforderung versendet oder ein Prüfverfahren eröffnet, sieht die Lage anders aus.

Dann kann der Fall stattdessen unter die Sanktionsregeln der Artikel 191–193 LGT fallen, wobei die Strafen in einigen Fällen zwischen 50 % und 150 % der nicht gezahlten Steuer betragen können.

Auch deshalb empfehlen viele Berater, die Situation zu prüfen, bevor ein Kontakt seitens der AEAT erfolgt.

So funktioniert der Verspätungszuschlag bei freiwilliger Berichtigung

Wenn Sie die Situation freiwillig korrigieren, gelten die Regeln des Artikels 27 LGT, wobei der Zuschlag davon abhängt, wie lang die Verspätung ist.

Verspätung bis zu 12 Monate

Der Verspätungszuschlag steigt progressiv:

• 1 Monat Verspätung = 1 %
• 3 Monate Verspätung = 3 %
• 6 Monate Verspätung = 6 %
• 12 Monate Verspätung = 12 %

Die Regel lautet 1 % für den ersten Monat plus weitere 1 % für jeden vollen Monat danach.

Während der ersten zwölf Monate werden keine Verzugszinsen erhoben, da der progressive Zuschlag die Kosten abdecken soll.

Verspätung von mehr als 12 Monaten

Übersteigt die Verspätung ein Jahr, gilt Folgendes:

• Fester Verspätungszuschlag von 15 %
• Verzugszinsen auf den nicht gezahlten Betrag

Für 2026 betragen die Zinsen nach den geltenden Vorschriften 4,0625 %.

Wichtig zu verstehen ist jedoch, dass dies immer noch oft deutlich geringere Kosten bedeutet, als wenn die Steuerbehörde zuerst gehandelt hätte.

Es gibt außerdem die sogenannte Verjährung

Viele sind überrascht, dass nicht immer alle zurückliegenden Jahre korrigiert werden müssen. In Spanien gilt für Steuerangelegenheiten normalerweise eine Verjährungsfrist von vier Jahren nach Artikel 66 LGT. Beim Modelo 210 für die fiktive Einkommensteuer gibt es jedoch ein wichtiges Detail, das die Berechnung beeinflusst:

Die Erklärung kann während des gesamten Kalenderjahres nach dem Einkommensjahr eingereicht werden.

Das bedeutet zum Beispiel: Die fiktive Einkommensteuer für 2025 kann bis zum 31. Dezember 2026 erklärt werden.

Erst danach beginnt die Verjährungsfrist zu laufen.

Ein vereinfachtes Beispiel

Wenn jemand 2026 feststellt, dass für mehrere zurückliegende Jahre eine Erklärung fehlt, bedeutet das nicht automatisch, dass alle Jahre noch geltend gemacht werden können. In manchen Situationen können die ältesten Jahre bereits verjährt sein, während spätere Jahre möglicherweise noch korrigiert werden müssen. Jede Situation muss jedoch individuell beurteilt werden, insbesondere weil das Timing und ein etwaiger früherer Kontakt mit der AEAT die Beurteilung beeinflussen können.

Aber Vorsicht – einige Dinge können die Verjährung unterbrechen

Es gibt eine wichtige Sache zu wissen:

Nach Artikel 68 LGT kann die Verjährungsfrist unterbrochen werden, wenn zum Beispiel:

• die AEAT Sie kontaktiert oder eine Prüfung einleitet
• Sie selbst bestimmte formelle Handlungen vornehmen
• ein Einspruchs- oder Gerichtsverfahren eingeleitet wird

Wenn dies geschieht, beginnt eine neue Vierjahresfrist zu laufen. Auch deshalb ist das Timing oft entscheidend. Die eigene Situation zu verstehen, bevor die Steuerbehörde handelt, kann in manchen Fällen einen großen Unterschied in Umfang und Kosten ausmachen.

Was sollten Sie tun, wenn Sie glauben, die fiktive Einkommensteuer versäumt zu haben?

Das Wichtigste ist, die Situation nicht zu ignorieren – aber auch nicht in Panik zu geraten.

Finden Sie zunächst heraus:

1. Welche Jahre tatsächlich fehlen

2. Ob bestimmte Jahre möglicherweise bereits verjährt sind

3. Welcher valor catastral für die Immobilie gilt

4. Ob eine Möglichkeit zur freiwilligen Berichtigung besteht, bevor die AEAT handelt

In vielen Fällen lässt sich die Situation besser lösen, als viele zunächst denken – insbesondere, wenn Sie rechtzeitig handeln.

Die Situation zu verstehen ist der erste Schritt zur Kontrolle

Viele Immobilieneigentümer haben nicht absichtlich etwas falsch gemacht. Oft liegt es daran, dass die Regeln nie erklärt wurden, frühere Beratung unzureichend war oder die Verwaltung schlicht untergegangen ist. Wichtig ist zu verstehen, dass es einen entscheidenden Unterschied macht, ob Sie selbst handeln – oder ob die Steuerbehörde zuerst handelt.

Je früher Sie herausfinden, was in Ihrer Situation gilt, desto mehr Möglichkeiten stehen Ihnen oft offen.

Bei Estity arbeiten wir mit Rechts- und Steuerexperten zusammen, um Immobilieneigentümern zu helfen, ihre Pflichten in Spanien zu verstehen und Struktur und Sicherheit in ihr Eigentum zu bringen.