Sälja hus i Spanien – vad gäller för skatt i Sverige?

Att sälja en bostad i Spanien som svensk medborgare väcker en viktig fråga: Hur beskattas vinsten i Sverige när fastigheten ligger utomlands? Denna artikel går igenom hur fastighetsförsäljning i Spanien beskattas för dig som är folkbokförd i Sverige och inte är skattemässigt resident i Spanien.

Hur beskattas försäljningen i Spanien?

Om du är icke-resident i Spanien (dvs. inte skattemässigt bosatt där) beskattas försäljningen enligt spanska regler för icke medborgare. Här är de centrala skatterna som berörs:

1. Reavinstskatt (Capital Gains Tax)

Som EU-/EES-medborgare betalar du 19 % reavinstskatt på vinsten. Vinsten beräknas som skillnaden mellan försäljningspris och inköpspris, minus godkända kostnader.

Till exempel:

• Mäklararvoden
• Notarie- och registreringsavgifter
• Dokumenterade renoveringar (inte löpande underhåll)
• Juridiska eller skattemässiga rådgivningstjänster

Avdrag måste kunna styrkas med officiella kvitton och fakturor. Varken räntor på bolån eller regelbundet underhåll är avdragsgilla.

2. 3 % Retention (källskatt vid försäljning)

Köparen är enligt spansk lag skyldig att hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala det direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria). Syftet är att säkra att eventuell reavinstskatt betalas. Om den faktiska skatten du är skyldig är lägre än 3 %, kan du ansöka om återbetalning via formuläret Modelo 210.

3. Plusvalía Municipal

Detta är en lokal skatt som baseras på värdeökningen av tomtmarken (inte bostaden). Beloppet varierar mellan kommuner och beräknas utifrån antal år du ägt bostaden och markvärdets ökning. Skatten betalas vanligtvis av säljaren, men detta kan avtalas mellan parterna.

Vad händer med skatten i Sverige?

Som obegränsat skattskyldig i Sverige (dvs. om du är folkbokförd och bosatt där), måste du deklarera hela vinsten i din svenska inkomstdeklaration – även om du redan har betalat skatt i Spanien. Detta beror på att Sverige beskattar global inkomst.

Undviker man dubbelbeskattning?

Ja. Sverige och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som gör det möjligt att begära avräkning för den skatt du redan betalat i Spanien. Det innebär att du:

Deklarerar vinsten i Sverige

Beräknar svensk kapitalvinstskatt (30 %)

Får dra av den spanska reavinstskatten från din svenska skatt

Du betalar alltså endast mellanskillnaden i Sverige.

Exempel

Försäljningspris: 400 000 €

Inköpspris + avdragsgilla kostnader: 300 000 €

Vinst: 100 000 €

Spansk skatt (19 %): 19 000 €

Svensk skatt (30 %): 30 000 €

Avräkning: 30 000 € – 19 000 € = 11 000 € betalas till Skatteverket

Observera att avräkning endast medges om den spanska skatten faktiskt är betald och dokumenterad.

Viktiga deklarations krav efter försäljningen

För att undvika sanktioner och förseningar bör du vara noggrann med följande steg:

• Deklarera fastighetsskatt i Spanien, exempelvis genom att lämna in Modelo 210 inom 4 månader
• Plusvalía Municipal ska betalas till kommunen inom deras specifika tidsram (vanligtvis inom 30 dagar)
• Vinsten ska deklareras i Sverige i samband med din årliga inkomstdeklaration

Att missa något av dessa steg kan leda till:

• Förseningsavgifter
• Räntekostnader
• Risk att avdrag eller avräkning inte godkänns

Att sälja en bostad i Spanien som svensk innebär skatteplikt i både Spanien och Sverige, men genom korrekt hantering kan dubbelbeskattning undvikas. Den spanska reavinstskatten och kommunalskatten är obligatoriska, men kan samordnas med svensk beskattning genom avräkningsavtalet. Det viktigaste är att du dokumenterar allt korrekt, följer deadlines och tar professionell hjälp vid behov.

Hur Estity kan hjälpa dig

Estity hjälper dig att vara organiserad och förberedd genom att:

• Samla alla fastighetsdokument och kvitton på ett säkert ställe
• Hålla koll på avdragsgilla kostnader över tid
• Ge vägledning kring spanska deklarationer såsom Modelo 210
• Ge dig en tydlig överblick över hela ditt ägande

Med rätt struktur på plats blir försäljningen enklare, tryggare och mer förutsägbar.