Nueva sentencia en España: los gastos de alquiler son deducibles también para no residentes extracomunitarios

Una reciente sentencia de la Audiencia Nacional (28 de julio de 2025) redefine el panorama fiscal para los propietarios que residen fuera de la UE. El tribunal dictaminó que estos propietarios pueden deducir los gastos relacionados con el alquiler al presentar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), equiparando su tratamiento al de los residentes de la UE/EEE y corrigiendo una asimetría significativa.

Antecedentes de la sentencia

Hasta ahora, el derecho a deducir gastos solo se aplicaba a los residentes de la UE/EEE. Esta decisión revoca la postura anterior del Tribunal Económico-Administrativo Central y se apoya en el principio de libre circulación de capitales (artículo 63 del TFUE).

El caso tiene su origen en un propietario residente en Estados Unidos con un apartamento alquilado en Barcelona, pero la sentencia tiene implicaciones más amplias para todos los propietarios no residentes de fuera de la UE.

Consecuencias inmediatas

• Posibilidad de rectificar declaraciones anteriores del IRNR para incluir los gastos de alquiler.
• Pueden presentarse solicitudes de devolución cuando los plazos de prescripción lo permitan.
• Entre los gastos deducibles figuran el mantenimiento, las cuotas de la comunidad, los seguros y la gestión de la propiedad, entre otros.

Lo que no cambia

• El tipo general del IRNR para no residentes extracomunitarios se mantiene en el 24 %, frente al 19 % para los residentes de la UE/EEE.
• La reducción especial del IRPF para arrendamientos de vivienda de larga duración no se aplica al IRNR.

Impacto fiscal y en el mercado

La sentencia puede traducirse en devoluciones y en un menor coste fiscal efectivo para los arrendadores de fuera de la UE. Al mismo tiempo, refuerza la seguridad jurídica y presiona al legislador para garantizar que las normas fiscales españolas sean coherentes con el Derecho de la UE.

Efectos en el mercado del alquiler

Un marco más neutral, con independencia de la residencia del propietario, puede igualar las condiciones para las decisiones de inversión e influir en la oferta de vivienda en alquiler, especialmente en regiones con una alta proporción de inmuebles en manos extranjeras.

Una señal para la política de vivienda

La sentencia llega en medio del debate político sobre impuestos extraordinarios a la compra de vivienda por parte de compradores extracomunitarios, con propuestas de recargos de hasta el 100 %. Aunque el tribunal no se pronunció sobre esa cuestión, la decisión envía una clara advertencia sobre el escrutinio de las medidas que discriminan por residencia o nacionalidad, dado su posible conflicto con las libertades de la UE.

En Estity vemos esta sentencia como un paso positivo hacia la claridad y la equidad. Para los propietarios, abre nuevas oportunidades para optimizar los alquileres y reforzar el valor de sus inversiones.