Alquilar una propiedad en España: la diferencia entre el alquiler turístico, temporal y de larga duración

Muchos propietarios de inmuebles en España se plantean alquilarlos. Sin embargo, es importante entender que existen distintos tipos de alquiler, cada uno regido por leyes específicas. Este artículo explica las diferencias entre el alquiler turístico, el alquiler temporal y el alquiler permanente (de larga duración) según la legislación española.

Si posee una vivienda en España y está pensando en alquilarla, es esencial saber qué tipo de alquiler está ofreciendo. La ley española distingue entre varios tipos de contratos de arrendamiento, y una clasificación errónea puede acarrear problemas legales y financieros.

¿Cuáles son los principales tipos de alquiler?

1. Alquiler permanente o de larga duración («arrendamiento de vivienda»)

-Este tipo está destinado a inquilinos que utilizan la propiedad como su residencia principal («vivienda habitual»).

-Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

-Los contratos pueden pactarse libremente, pero deben prorrogarse hasta un mínimo de 5 años (o 7 años si el arrendador es una empresa).

-Los inquilinos gozan de fuertes protecciones, incluidos derechos de renovación y restricciones al desahucio.

-Por lo general, no se requiere ninguna licencia especial para los alquileres de larga duración.

Precauciones y riesgos

-El contrato debe indicar claramente que el alquiler es para uso como residencia principal.

-El arrendador debe declarar y pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler en España.

-Si la propiedad forma parte de una comunidad de propietarios, pueden aplicarse normas locales.

2. Alquiler temporal («arrendamiento de temporada»)

-No está destinado a servir de vivienda principal; por ejemplo, por trabajo, estudios o estancias de temporada.

-En español se denomina «arrendamiento de temporada».

-Los contratos temporales no ofrecen las mismas protecciones al inquilino que los de larga duración.

-No existe una duración máxima legal fija, pero los contratos de más de 11 meses pueden ser recalificados como permanentes.

-Las propuestas de reforma legal sugieren limitar los alquileres temporales a 12 meses.

Consideraciones importantes

-El contrato debe especificar la naturaleza temporal y la finalidad (p. ej., «para un programa de intercambio universitario de enero a junio»).

-Una clasificación errónea puede otorgar al inquilino derechos de larga duración según la LAU.

-Cuidado con los «contratos de 11 meses» genéricos: los tribunales pueden conceder igualmente al inquilino una ocupación de 5 años.

-Más flexible para el propietario, pero con una rotación de inquilinos más rápida.

Advertencia especial: derechos del inquilino en caso de clasificación errónea del contrato

Si redacta un contrato de alquiler como «temporal» pero el inquilino utiliza la propiedad como su residencia principal, los tribunales españoles pueden invalidar el contrato y conceder 5 años de protección al inquilino (o 7 años si el arrendador es una empresa).

Esto significa que:

-El inquilino puede quedarse entre 5 y 7 años, aunque su contrato fuera de 11 meses.

-No podrá rescindir el contrato salvo que se den determinadas condiciones legales.

Evítelo así:

-Defina claramente el alquiler como temporal, con una finalidad concreta y una fecha de finalización.

-Haga que el inquilino firme una declaración reconociendo que la propiedad no será su residencia principal.

-Si tiene dudas, busque la ayuda de un experto legal para redactar o revisar el contrato de alquiler.

3. Alquiler turístico («alquiler vacacional / de corta estancia»)

-Las estancias cortas vacacionales a través de Airbnb o plataformas similares requieren una licencia turística.

-Desde el 1 de julio de 2025, todos los alquileres de corta duración deben inscribirse en el Registro Nacional de Alquileres de Corta Duración.

-Los gobiernos regionales pueden imponer límites estrictos o prohibiciones.

-Las infracciones pueden acarrear multas o prohibiciones de alquilar.

Requisitos clave

-A menudo son obligatorios una licencia válida, medidas de seguridad y un certificado energético.

-Las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico en el edificio.

-El número de licencia debe mostrarse en todos los anuncios.

-Las obligaciones fiscales y legales son más estrictas que en los alquileres de larga duración.

Consejos prácticos para propietarios en España

-Identifique qué tipo de alquiler ofrece antes de redactar un contrato.

-Incluya un lenguaje claro que defina el uso y la duración de la estancia.

-Para alquileres turísticos: solicite una licencia y cumpla todos los requisitos locales.

-Compruebe las normas de su comunidad de propietarios: pueden prohibir el alquiler turístico.

-Declare correctamente todos los ingresos conforme a la legislación fiscal española.

-Busque siempre asesoramiento legal si tiene dudas sobre las diferencias regionales.

Resumen

Alquilar su propiedad en España requiere comprender bien las categorías de alquiler. ¿Se utiliza la propiedad como vivienda principal, como residencia temporal o como alojamiento turístico? Cada tipo tiene sus propios requisitos legales, especialmente el alquiler turístico, sometido a controles más estrictos. En caso de clasificación errónea, el propietario puede enfrentarse a graves consecuencias legales, incluidos derechos de larga duración para el inquilino o multas administrativas.

Consejo: presente sus impuestos fácilmente con Estity

Alquilar una propiedad en España también implica declaraciones, normativas y papeleo, pero no tiene por qué ser complicado.

Estity ofrece una presentación fiscal sencilla y fluida para no residentes (Modelo 210), tanto si alquila a turistas como de forma temporal.

Todo se gestiona digitalmente, con todos sus documentos en un solo lugar: licencias, ingresos por alquiler e impuestos, en pleno cumplimiento de la legislación española.

Textos legales elaborados junto con Idealista, Svenska Magasinet, The Local