¡El Tribunal Supremo de España anula el registro nacional de alquileres de corta duración!

Qué significa para los propietarios en España

Artículo invitado de Certus Law

El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo de España dictó la Sentencia n.º 620/2026, un fallo que afectará a decenas de miles de propietarios en todo el país, incluida la amplia y creciente comunidad de ciudadanos nórdicos que poseen viviendas vacacionales o propiedades de alquiler de corta duración en la costa y las islas españolas.

El Tribunal anuló parcialmente el Real Decreto 1312/2024, aprobado por el Gobierno central en diciembre de 2024, que había introducido un registro nacional centralizado para las propiedades de alquiler de corta duración anunciadas en plataformas digitales. El veredicto: el Estado central se excedió en sus competencias constitucionales.

¿Qué era el registro y por qué existía?

El registro nacional de alquileres de corta duración se creó con un objetivo comprensible: frenar la proliferación de alquileres vacacionales ilegales en plataformas como Airbnb y Booking.com, que según los reguladores contribuyen a la escasez de vivienda en los destinos más populares. El Gobierno citó como base legal el Reglamento (UE) 2024/1028, un marco europeo que exige a los Estados miembros armonizar los sistemas de datos de alquiler de corta duración.

Según el decreto de diciembre de 2024, cualquier propiedad anunciada en una plataforma digital para alquiler turístico o de temporada de corta duración debía inscribirse en esta nueva base de datos nacional, además de en los registros regionales existentes.

¿Qué decidió exactamente el Tribunal?

Registro nacional: anulado

El registro central de alquileres de corta duración ha sido derogado. El Estado carecía de competencia para crear una base de datos nacional que duplica los sistemas regionales.

Ventanilla única digital: confirmada

El portal en línea para el intercambio de datos entre plataformas y autoridades sobrevive a la sentencia y sigue activo. Más de 11.000 contratos ilegales ya han sido señalados a través de él.

Las regiones asumen el control total

La regulación de la vivienda y el turismo corresponde a las comunidades autónomas. Desaparecido el registro nacional, Andalucía, Baleares, Valencia y las demás son ahora los únicos registradores.

La obligación europea se mantiene

El Reglamento de la UE sigue exigiendo a España armonizar sus sistemas de datos. El Tribunal consideró que no justificaba un registro nacional paralelo: el mandato es adaptar, no duplicar.

Una breve cronología

Abr 2024

Entra en vigor el Reglamento (UE) 2024/1028, que exige a los Estados miembros construir sistemas armonizados de datos de alquiler de corta duración.

Dic 2024

El Gobierno español aprueba el Real Decreto 1312/2024, creando el Registro Único de Arrendamientos de Corta Duración nacional.

Principios de 2025

La Generalitat Valenciana impugna el Decreto ante el Tribunal Supremo, alegando invasión de competencias autonómicas.

21 de mayo de 2026

El Tribunal Supremo dicta la Sentencia 620/2026: registro nacional anulado; ventanilla única digital confirmada; las regiones, confirmadas como únicas autoridades competentes.

¿Qué significa esto para los propietarios nórdicos en España?

Si posee una propiedad en España que alquila por períodos cortos, ya sea a través de una plataforma o directamente, la consecuencia práctica es sencilla: sus obligaciones de registro dependen ahora por completo de la comunidad autónoma donde se encuentre su propiedad.

Regiones como Andalucía, las islas Baleares, las islas Canarias y la Comunidad Valenciana mantienen cada una sus propios regímenes de registro, con requisitos, tasas, estándares de inspección y enfoques de aplicación diferentes. El Ministerio de Vivienda ya ha instado a los gobiernos regionales a intensificar los controles de cumplimiento, así que no es momento de asumir que la situación está menos regulada que antes. Al contrario, las autoridades regionales están bajo presión para llenar el vacío.

Plataformas como Airbnb y Booking.com ya están obligadas a compartir los datos de los anuncios con las autoridades a través de la ventanilla única digital que sobrevivió a la sentencia. Los anuncios sin licencia siguen estando expuestos.

Certus Asesores es socio de Estity y asesora habitualmente a propietarios internacionales —incluidos clientes de los países nórdicos— en materia inmobiliaria española, cumplimiento normativo en alquileres y asuntos societarios. Si no está seguro de si su propiedad está correctamente inscrita en el sistema regional adecuado y desea ayuda, háganoslo saber.

Cómo apoya Estity a los propietarios

Estity facilita la propiedad inmobiliaria en España ayudando a los propietarios a mantener el control de los documentos, las responsabilidades, las fechas clave y los contactos locales relevantes.